微信扫一扫
关注【法律部落】随时随地
获取法律帮助
二手房交易风险防范系列 专题二：二手房买卖中卖方严重违约买方如何维权？ 二手房买卖中，常见的法律风险就是买方支付了定金、首付款甚至是全款，而卖家在房产交易合同约定房产过户的日期届满前主动违约，或明示或暗示，这其中不乏家庭变故或夫妻一方不同意卖房，而更多的是利益驱使，房价不断上涨，违约后将房另卖可以多卖几十万，在具大的利益面前，人性变得贪婪，有的卖家直接要求涨价，有的则偷偷将房另卖与他人。面对这样的交易风险，买房人尤其是将自己的小房子卖了付首付，等着卖家过户办贷款的更是压力倍增，度日如年。 买家面临这样的境遇难道就束手待毙了吗？！不是，买家可以有两种选择： 第一：要求对方履行违约责任，双倍返还定金或赔偿违约金或赔偿损失 如果适用定金罚则高于违约金的数额，可以直接要求对方双倍返还定金；如果双倍定金没有违约金数额高，则适用违约金条款，同时要求返还定金；如果适用以上两款尚不足弥补买家损失，可以同时提起损失赔偿。 注意，适用1、2条比较容易实现，因为买家不用承担损失举证责任，而同时主张损害赔偿的，买家需要进一步举证其损失情况，这对于买家来说有一定的难度（这种情况下，买家可以选择要求买家继续履行合同配合其办理过户登记） 第二：买家可以要求对方承担违约责任同时要求对方继续履行合同，甚至赔偿损失，这种情况下要区分具体情况，尤其是卖家的具体违约情形，定金和继续履行合同可以并用从《担保法》89条和《合同法》115条的规定来看，我国法律规定的定金的性质是违约定金，当事人我国立法采纳的法定的定金形式显然是违约定金，并没有给予一方在放弃定金或双倍返还定金的条件下单方解除合同的权利。违约定金设立的目的主要是为了防止一方违约，督促双方履行。此种定金在实践中运用得最为广泛。从我国现行立法的规定来看，主要规定了违约定金，即在一方违约以后，如按定金罚则接受了制裁，违约当事人仍负有继续履行合同的义务，而不因承担定金罚则而使合同解除。1、违约金和继续履行的并用由于我国《、充分的，在根本违约时，通过违约金制度的适用，违约相对方的损失可以得到有效、充分的补偿，因此，一般而言，违约金和实际履行不能并用。但是，对迟延履行的违约行为，根据我国《合同法》第114条第3款之规定，违约金与实际履行是可以并用的。另外，在部分违约时，违约金和实际履行亦可以并用，此时，违约相对方可以在主张继续履行时，根据违约方实际违约程度主张违约金。3、 损害赔偿和继续履行的并用《合同法》第112条规定，上述规定至少包涵在出现违约状态时以下两点立法导向。1．实际履行是应当优先保护的履行方式。因为实际履行能够使违约相对人获得原合同规定的利益，并能防止违约方通过违约从事投机，获取不正当利益；从举证责任来看，违约相对方主张实际履行的方式可避免承担对违约损失的举证责任；实践中，一些损失是很难予以确定的，违约相对人在举证上存在事实上的难度。2．实际履行后，对违约相对人的实际损失，应当按照全面赔偿的原则，实现合同订立时的预期利益。也就是说，实际履行后，可以并用赔偿损失。除非违约方已经赔偿了违约相对方在合同正常履行状态下所应当获得的全部利益，且违约相对方不宜主张要求实际履行，损害赔偿和实际履行是可以并用的。综上，在卖方主动选择违约导致买方购买房产的合同目的无法实现等情况下，买方并不是无计可施，如果结合专题一中资金监管的运用，在合同中约定定金、违约金，该约定的数额足以约束到卖方，如果约定的违约金的数额恰好与卖方违约导致买方的损失相当，买方在诉讼当中的举证责任很轻，有利于买方维权，如果在卖方违约的情况下，买方可以结合定金、违约金、损害赔偿和合同继续履行等违约责任的综合使用，达到维权的最大效果，往往，在买方做好上述充分准备的情况下，即使房价上涨厉害，卖方也不敢、不想贸然主动违约，否则房屋上涨的部分有可能不足以赔偿卖方的损失。 作者：季伟 作者单位：江苏田湾律师事务所
版权声明：法律部落对以上内容享有独家版权，未经授权不得以任何形式复制、转载。
《二手房买卖合同》系列之（二）卖方违约解除合同后买方的应对 在上一篇，我讲了合同的解除权不是任意行使，那么，如果在二手房买卖过程中，买方卖方违约解除合同买方要怎样应对呢？买方的应对方式要根据自己的需求选择。买方如果还希望要房子，那么就应当选择继续履行合同，同时要求对方承担相应的违约责任。如果也不想买房了，那么就可选择同意解除合同，获得对方的违约赔偿。这两年，由于房价上涨较快，大部份买方都会选择要房子，也就是说选择要求卖方继续履行合同。那么怎样才能保证卖方能继续履行合同呢？买方在这个时候就应该采取诉前保全措施，对标的房屋进行查封冻结，避免卖家将房屋卖给第三人而导致合同不能继续履行。将标的房屋保全之后，不管诉讼期间有多久，都不会影响最终合同的履行。这样就能保证买方最后能够取得标的房屋的物权。而如果保全不及时，让卖方将房屋卖给了善意第三人，那买方只能向卖方主张违约赔偿责任，享有的是一种债权，而不是物权。对于买方来说风险加大。当然，如果选择同意解除合同，买方主张违约金的金额多少合适呢，我认为应当以解除合同时标的房屋的价格与签订合同时房屋价格的差额做标准。通常双方签订的合同约定的解约违约金一般都是总房价的10%~20%，如果约定的违约金高于房价的差额，买方就要求按照合同约定支付违约金最有利。如果约定的违约金低于房价的差额，买方就应该要求将违约金增加到房价差额的价款。
《二手房屋买卖合同》系列之（一）合同的解除这一两年，经常有人咨询我：“夏律师，我X年X月X日卖了一套房子，现在房在还未过户，我想返悔不卖了，大不了赔对方违约金呗”“夏律师，现在房子涨价了，我之前卖的房子，不卖了，我要解除合同，我返还对方双倍定金”。向我咨询这类问题的，不是少数，说明普通老百姓对于二手房屋买卖合同的解除都有一个误区，认为二手房屋买卖合同随时可以解除，只要赔对方违约金就是了。合同的解除条件是很严格的，有法定和约定两种，法定情形有下列几种：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。如果想解除合同首先看有没有这几种法定情形，有的话，你就可以行驶合同的解除权。如果没有这几种定情形，想要解除合同就得看合同对于解除是怎么约定的。比如合同约定：“买方应于本合同签订后五日内向卖方支付首期款人民币5万元，若逾期，须每日向卖方支付万分之五的违约金，逾期超过五日，卖方有权单方解除本合同。”后买方因为工作忙，忘记向卖方支付首期款，超过五日后，卖方就有权根据合同的约定，直接书面通知买方解除房屋买卖合同。如果法定和约定的解除情形都没有，那么要想解除合同就必须与对方协商一致才行，如果对方当事人要求继续履行合同，合同就解除不了。这两年房价猛涨，了解合同什么情况下才能解除，对于买房人特别重要。有的当事人由于不了解这一点，常常会害怕卖方解除合同而答应在卖方涨价。知道了对方没有解除权，买方就不会答应卖方的无理要求。
房屋买卖协议 卖方（甲方）：身份证号码：住址：联系方式： 买方（乙方）：身份证号码：住址：联系方式： 《根据中华人民共和国合同法》甲乙双方就买卖房屋事项在平等、自愿、诚实守信、协商一致的基础上订立本合同，供双方遵守：一、甲方自愿将自有的位于 号楼 单元 室，建筑面积为 平方米，房产证编号为 ，以人民币（大写）： （小写： ） 价款出售给乙方；二、房屋的情况：房屋的性质为住宅、户型为 室 厅 厨 卫 、是否有地下停车位和车库（ ）；三、付款方式及时间：甲乙双方协商一致，选择按照一次性付款的方式支付，乙方将全部购房款转入甲方指定的账号：开户行： ；账号： ；付款时间为本协议签订当天，乙方在收到购房款后向甲方出具购房款收据。四、房屋权属及争议解决：1、甲方保证此房系从开发商或建设方处直接取得，不是从第三方转手取得，保证此房无权属争议，甲方具有完全的所有权、处分权，无其他权属争议、无其他承租人、不存在租赁权纠纷、不存在优先购买权纠纷；2、合同签订后，甲方对房屋的相关权益转让给乙方（使用、出租、担保、抵押、买卖、占有等）随房屋一并转让给乙方；3、甲方在交接时无权属争议和财务纠纷，并已经缴清水电费、煤气费、物业费等各项费用；五、禁止另行签订买卖协议：甲乙双方达成此房屋买卖协议后，房屋全部权属归乙方，乙方具有完全的所有权、处分权，甲方就该房签订的其他买卖协议、租赁协议、担保协议、抵押协议等一律无效，乙方就甲方的该违约行为可以主张违约金或损害赔偿，违约金的数额为本次房屋交易总价。六、房屋交接：本协议签订当日，甲乙双方办理房屋交接手续，甲方将质量合格的房屋交于乙方，乙方可以自行入住；七、房产证办理：1、因房屋暂时无法办理房产证，甲方应将办理房产证所需要的原始材料原件（含前期甲方缴纳各项费用的票据原件）在协议签订当日一并交于乙方，作为合同不可分割的附件部分；2、房屋满足首次登记的条件时，甲方应积极办理首次登记，相关税费由甲方承担；3、房屋首次登记完成后十日内或无需首次登记可以直接办至乙方名下时，甲方应积极配合乙方办理产权过户登记手续，相关税费各自承担；八、如若发生纠纷，双方协商解决，协商不成，由房屋所在地法院管辖；九、本协议自签字之日起生效，本协议未尽事宜可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；十、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。 甲方： 乙方： 日期： 日期：
二手房交易风险防范系列 专题一、二手房交易合同中定金、违约金、损害赔偿如何约定及如何主张？ 定金、违约金的作用 二手房交易中为了防范交易风险，交易双方本能地会在商品房交易合同中约定定金、违约金条款以防止对方出现违约情形，如何约定定金、违约金就显得格外重要，尤其是达到迫使对方面对违约条款不敢、不愿、不想违约，但约定怎样的定金条款、违约金条款更为有效？ 定金、违约金、购房款配合资金监管，最大限度地防范交易风险 在二手房交易合同未完全履行完毕，其中任何一方都有可能违约，买房人的义务是付清购房款、卖房人的义务是配合买房人办理房产过户，定金及违约金条款就是要配合上述主要义务制定。从买房人的角度来讲，其主要担心付出部分购房款或全部购房款后无法获得房产的过户登记，对于卖房人而言，在未获得全部购房款前就将房产过户风险太大，从交易公平角度来讲，此时将购房款、定金、违约金交由第三方托管是一个行之有效的方法，现实当中主要是地方房产部门下属的担保公司承担资金的监管作用。买房人将本应交付卖房人的定金、首付款、贷款交由第三方资金监管，以保证卖房人最大限度地履约，这样做的好处是，在卖房人因各种原因出现违约时，尤其是房价突然不断上涨，交易完成又需要一段时间时，保证卖房人的交易资金安全。卖房可以依据交易合同的约定放心大胆地将继续履行合同规定的义务直至完全履行义务，而不至于出现和出现卖家扯皮导致违约的风险，买家完全履约的好处是相较于”一方二卖”的其他买家，买房人实现合同目的即过户登记的可能性更大，另外在卖房人不配合办理过户的情况下，买房人可以及时采取诉讼的方式，首先对交易房产进行诉讼保全，防止卖房人配合其他买家办理过户，其次，通过诉讼要求卖房人配合办理过户，实现交易目的；如果买房人不愿意办理过户也可以要求赔偿损失，因为资金由第三方监管，买房人在获得法院有利判决后可以及时获得执行，避免损失，当然资金监管的情形下，买房人也可以要求卖家向资金监管方缴纳一笔履约保证金，在卖家出现违约时，买房人及时获得损失弥补。 资金监管案例 （2016）粤03民终1491号民事判决：“........原审法院审理查明：2015年5月31日，周X娣、郑X忠签订《房产买卖合同》，约定：郑X忠将其所有的位于深圳市盐田区XXXXX1栋3-206房产转让给周X娣，转让成交价1500000元，定金100000元，为保证交易及资金安全，双方约定将定金委托第三方监管，周X娣按约定将定金转账或交付给第三方后视为定金交付，发生法律效力.......”在该案例中，由于买卖双方采取资金由第三方监管，在卖房人出现违约不配合买房人办理过户的情况下，买房人通过诉讼获得如下判决：“....判决如下：一、解除周X娣与郑X忠于2015年5月31日签订的《房产买卖合同》；二、郑X忠应于判决生效之日起十日内向周X娣退还定金人民币100000元；三、郑X忠应于判决生效之日起十日内向周X娣支付违约金人民币225000元；四、驳回周X娣的其他诉讼请求；五、驳回郑X忠的其他反诉请求。”买房人在获得有利判决的情况下，法院的判决也更容易执行。 定金、违约金如何约定在买房人缴纳定金的情况下，卖房人完全履行则该定金可以冲抵购房款，如卖房人接受定金后不履行卖房义务，则卖房人需要接受定金罚则，向买房人双倍返还定金，但定金也有数额限制，一般不超过房价款的20%，通常情况下定金都不是太多，如果合同中仅有定金条款，对于卖房人约束履约的作用不大，这时应结合使用违约金条款，考虑到房价上涨的因素，房产交易过户一般需要一到两个月时间，如遇房屋价格暴涨，事先约定房屋总价的20%作为违约金是合理的，也比较容易获得法院的支持。再考虑，由于违约金主要作用是弥补损失，同时具有一定的惩罚性的功能，《合同法》的司法解释对于违约金超过实际损失的30%部分法律不予支持。约定这样的违约金有一定意义，即在买房人由于种种情况不愿起诉要求卖方协助过户的情况下，而单纯向法院主张损害赔偿，因为有具体的违约金数额，免去了买房人对于自身损失的举证责任，通常情况下举证损失都是有很大的难度的。 违约金案例： (2016)冀1082民初1587号民事判决：“......经审理查明，原告孙宁与被告张军成于2016年2月20日签订了《存量房买卖合同》及补充协议。合同约定被告张军成将自己拥有的坐落于三河市燕郊开发区福成六期9-1-603号房屋以1050000元价款出售给原告孙宁，并约定买受方（原告）于合同签订时支付定金20000元。补充协议第二条第四款约定乙方（原告）于2016年3月7日前将首付款人民币320000元整（包括定金20000元）交付给被告。第四条第二款第四项约定，甲方（被告）拒绝将该房屋出售给乙方（原告）或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接给付乙方。同日，原被告双方又与三河市兴达恒远房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》和《过户按揭代理合同》。合同签订后，原告于当日向被告支付定金20000元，在2016年3月5日，原告准备向被告支付首付款时，被告拒绝接受并表示不再出售该房屋。原告联系居间方后，居间方于2016年3月5日和2016年3月9日两次就该房屋买卖事宜为原被告双方调解，原被告双方在调解过程中，就合同解除达成一致，但就违约金支付和定金返还未协商一致。因被告的解约行为，原告未向居间方支付居间费用，该费用已由被告方向居间方支付。”由于合同中约定了20%的违约金，违约金完全可以弥补买房人的损失，买房人直接选择所要违约金，最终法院判决如下：“......本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖业务交易签约合订本》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方在被告明确表示拒绝履行合同后就合同解除达成一致意见，故合同自达成一致意见后解除。合同解除后，违约方应向守约方承担违约责任，故原告请求被告按照合同约定支付违约金（房屋总价款的20%）的主张有事实依据和法律依据，对其主张本院予以支持。原告请求双倍返还定金的主张，是要求被告依据定金罚则承担违约责任，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，双倍返还定金与违约金不能同时并用，故双倍返还定金的主张本院不予支持。我国法律虽然排斥违约金责任和定金罚则的并用，但并没有规定当收受定金一方违约时，给付定金的一方不得要求违约方返还定金，因该部分定金本身属于给付定金一方所有，理应返还，故被告应返还原告定金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张军成于本判决生效后七日内支付原告孙宁违约金人民币210000元。二、被告张军成于本判决生效后七日内返还原告孙宁定金人民币20000元。三、驳回原告孙宁的其他诉讼请求。 综上，定金、违约金主要功能是约束对方履行，但如不配合如资金监管来使用，可能得不到最大的效果，另外，定金违约金也不能随意约定，定金双倍罚则和违约金在诉讼当中也不能同时主张，在违约金足以弥补买房人损失的情况下，可以主张违约金和定金返还，当然在具体的合同中，定金和违约金要根据买卖双方的具体情况约定，但总的目的不变就是起到约束履行，减少交易成本，同时配合资金监管保证资金安全。作者：季伟作者单位：江苏田湾律师事务所
案情介绍林某育有一子四女，自1984年起林某夫妻随同其子林某某、儿媳、孙女承租公租房一套，2009年林某妻子去世，2010年因公租房拆迁置换得到房产两套。 2013年年底林某去世。2014年林某一女儿向人民法院起诉要求单独继承拆迁置换所得的一套房产，起诉时提交林某手书遗嘱一份作为主要证据。在接受当事人委托后。律师对本案案情分析判断后认为本案的争议焦点集中在两点：一是拆迁置换房产能否都作为林某遗产；二是林某的遗嘱是否合法有效。。民 事 答 辩 状答辩人：林某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住福州市鼓楼区****被答辩人一：林某女，女，19**年**月**日出生，住福州市鼓楼区****就原告林某女、诉答辩人林某某等四人继承纠纷一案，现提出如下答辩意见：一、答辩人及其妻子陈**、女儿林**与其父林某系位于福州市鼓楼区****公租房的共同承租人，拆迁置换所得位于鼓楼区****房屋一套（以下简称诉争房屋）属于四人共有财产。答辩人及其妻子陈**、女儿林**自1985年从福州市鼓楼区**迁入鼓楼区****面积为**平米的公租房到2012年该房拆迁时与其父林某一起共同居住生活。迁入时其他姐妹因婚嫁原因未将户籍迁入该地也未与其父林某一起居住生活，1990年**月**日妻子陈**、女儿林**将户籍迁入该地。共同居住生活期间被继承人林某的赡养费及承租房屋的租金都由答辩人支付。2010年**月**日被继承人林某与福州市鼓楼区城建拆迁工程处签订一份拆迁补偿安置协议书，协议约定采取产权调换的补偿安置方式，置换取得包括诉争房屋在内的两套房屋。公租房，是指政府主管部门限定建设标准和租金水平，向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭提供的的保障性住房，公租房的法律性质不同于一般平等主体之间的房屋租赁关系，在审理涉及公租房的案件时应当适用政府部门颁布的关于公租房的相关管理办法。依据《福州市经济租赁房管理暂行办法》第十二条之规定申请经济租赁房由符合条件的申请人提出申请，其配偶及子女作为共同申请人，一户家庭只能申请租赁一套经济租赁房。第十四条之规定经济租赁房的配租标准为：三人以上（含三人）户配租60平方米户型。依据《福州市公共租赁住房管理办法》第十三条之规定申请公共租赁住房以家庭为单位（家庭成员包括申请人本人、配偶及未成年子女，下同），每个家庭确定一名年满18周岁，在本市五城区有稳定工作和收入来源，具备完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，家庭其他成员的收入、财产和住房建筑面积应当与申请人合并计算。第二十三条之规定承租人包括公共租赁住房的申请人及其家庭成员。依据《福州市城市拆迁管理办法》第三条之规定被拆迁人，是指被拆除的房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋管理人)和使用人。拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人进行安置和补偿。答辩人认为，依据上述管理办法的相关规定，公租房的承租对象是以家庭为单位而非个人。位于鼓楼区**号的公租房属于以答辩人父亲林某名义申请的以家庭使用为目的租赁房屋，答辩人及其妻子陈**、女儿林**与其父林某都是该套房屋的共同承租人，依法共同依法享有该套房屋的占有、使用权益。公租房在产权所有人房管局放弃拆迁利益后，拆迁安置补偿是对该房屋内所有承租人的补偿。包括诉争房屋在内均属于公租房的财产变形，应归属全部承租人共同所有，并不属于林某的个人财产。二、诉争房屋作为对承租人的安置补偿应在答辩人及其妻女、父亲林某之间依法分割。答辩人及其妻女与其父林某从1985年迁入**号公租房后到2010年该公租房拆迁时长期在一起共同居住，四人均属福州市常住人口且均落户在鼓楼区**号，司法实践中各地法院关于承租人之间一般遵循等额均分，一人一份的原则分配动迁补偿，对于取得公租房承租权支付较多款项的可以酌情多分。因此，鼓楼区鼓东路**单元房应由四人平均分割，各占有25%的份额，并可考虑答辩人长期支付房屋租金的行为可适当多分。退一步而言，即使诉争房屋属于被继承人林某个人完全所有，在拆迁安置后答辩人及其妻女对诉争房屋也依法享有居住使用的权利，被继承人林某无权剥夺同属承租人的答辩人及其妻女的居住使用权。三、被继承人林某所立遗嘱及遗产范围。依据继承法的规定，遗产应为被继承人死亡时遗留的个人所有财产。答辩人认为，在本案中被继承人林某死亡后的遗产范围应当为诉争房屋25%的财产份额，对于超出属于其个人财产份额外的部分，被继承人林某在未经其他共同人授权或同意的情形下无权处分，如有处分，超出部分的处分应认定无效。被继承人林某立遗嘱时已年过九旬，从遗嘱形式上看只有被继承人本人签字，在无其他见证人见证的情形下无法确认其是否头脑清晰、意志清醒，是否属于其真实意思表示。从遗嘱内容看，被继承人林某仅仅以原告有持续支付其每个月五百元的赡养费为由认定两原告为合法继承人，同时在遗嘱中说明其他继承人如未支付赡养费的情况下视为放弃继承权利并以提供银行回单作为唯一认定依据。答辩人认为，该遗嘱并未确认原告依法享有唯一、排他的继承权，而仅仅是以原告每月有支付五百元赡养费为由确认其享有继承人的资格，不能构成继承的充分必要条件。遗嘱中同时说明如其他继承人未尽支付赡养费义务不能提供银行回单视为放弃继承权。在答辩人及其他姐妹有尽到支付赡养费的义务时并能够提供银行回单时，从事实上说明答辩人及其他姐妹同样享有合法的继承权。另外虽然作为被继承人有权自行决定由谁继承其遗产但无权替继承人做出放弃遗产的决定。本案中原告提交的遗嘱只表明原告享有继承人的资格，不能作为认定仅仅由被告继承诉争房屋的合法依据。在遗嘱不能作为认定为继承诉争房屋依据时，应当依据法定继承由被继承人的五子女共同继承，五个子女处于同一继承顺序，每个子女应继承的房屋份额应为25%×1/5=5%综上，答辩人主张原告主张共同继承诉争房屋的请求无事实和法律依据，依法不能支持，应当予以驳回。本案诉争房屋依法应由答辩人及其妻女各自继承诉争房屋25%的份额，答辩人及其他姐妹五人再对诉争房屋剩余的25%份额平均分割，即各自继承诉争房屋5%的财产份额。此致鼓楼区人民法院答辩人：
扫码关注公众号
体验更加便捷的法律帮助
温馨提示：
1.律师助理免费回答时间为9:00-18:00；
2.您可根据问题紧急程度选择不同悬赏金额，至多有3位律师可为您解答
