重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初2786号原告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道65号，统一社会信用代码91500106561618732E。法定代表人：邹淑媛，重庆协信远浩房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：付伟，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长坤，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：龚剑，女，1980年3月1日出生，汉族，无固定职业，住浙江省温州市鹿城区。原告重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信远浩公司）与被告龚剑商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告协信远浩公司的委托诉讼代理人付伟、赵长坤，被告龚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协信远浩公司诉称，2013年1月22日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区商品房屋一套出售给被告，总成交金额1132295元，被告应于2013年1月22日向原告支付340295元，余款792000元向银行申请按揭贷款。《补充协议》约定，非开发商原因，导致商品房未获得银行贷款，购房人自开发商将此信息告知购房人之日起7日内以现金或者其他方式支付，每逾期一日，应按逾期金额的千分之二向开发商支付违约金，逾期60日以上，开发商有权解除合同，且购房人应承担房屋总价款的20%的违约金。同时，因被告逾期付款，导致原告起诉被告的，被告除应向原告支付违约金、赔偿损失外，还应支付原告因此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、办案费、差旅费、律师代理费等。前述合同签订后，被告向原告支付了首付款，并向银行申请了按揭贷款，但被告的按揭申请未被银行审核通过。之后，原告采取电话、委托律师发函的方式多次向被告催款，但被告迟迟没有支付购房款。综上，原告认为，原、被告之间订立合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，对原、被告具有法律约束力。被告未按照合同约定履行义务，系违约行为，应当承担因违约产生的后果。原告请求人民法院判令：1、被告立即支付原告购房款792000元。2、被告支付原告逾期付款违约金，即从2016年9月8日起，以购房款792000元为基数，按每日千分之二计算至购房款付清之日止。3、被告承担原告律师费40000元。4、诉讼费由被告承担。被告龚剑辩称，1、被告于2013年1月22日与原告签订《重庆市商品房买卖合同》时已全部付清购买重庆市沙坪坝区商品房的首付款340295元，余款792000元向银行申请办理按揭。被告在合同约定的时间内按原告的要求将办理按揭的相关材料提供给原告，并与交通银行签署了按揭合同。鉴于被告购买的是期房，被告无法直接向银行申请贷款，申请按揭贷款事宜都是由原告代为办理的。在办理过程中，被告曾电话联系原告询问办理情况，原告一直答复的都是尚在办理当中，请被告再等等。2014年3月23日，被告还去原告处支付了购买车库的预付款30000元，当时原告还是告知被告，让被告再等一下，按揭还在办理之中。被告直到收到法院的诉讼文书才知道按揭没有办理下来。由于被告已经提供了银行所要求的所有资料，并且被告的征信也很好，被告认为，按揭没有办理成功的原因肯定不在被告。而在此期间，经被告了解，由于公司的实际控制人被中纪委带走调查，办理按揭的银行给予原告的授信额度下降，致使被告的贷款未办理成功。2、按照《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，银行按揭不成功，原告应以书面形式通知被告。但被告从未收到原告关于银行按揭不成功的书面通知，更未收到原告所述的律师函催款。被告主动与原告联系，原告均一直推脱贷款尚在办理当中。基于对原告的信任，被告还向原告支付了30000元购买车库的预付款。被告是一直不知道银行按揭不成功这件事的，因此也就不存在原告所述的违约问题。3、合同文本是原告提供的格式合同，其中违约金、被告承担原告律师费等条款显失公平，是霸王条款，且违约金约定为按照日千分之二、总房款20%计算是与法律相悖的。综上，被告认为，被告一直在积极履行合同，并未违约，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年1月22日，协信远浩公司（甲方）与龚剑（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方开发的重庆市沙坪坝区商品房屋，建筑面积142.81平方米，建筑面积单价7928.68平方米，总成交金额1132295元。合同第五条付款方式及期限第（二）款第3项约定，乙方于合同签订之日向甲方支付房款340295元，余款792000元向银行申请办理按揭。第（三）款第2项约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第3项约定，因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之八向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。同日，协信远浩公司与龚剑还签订《合同补充协议》一份，其中第一条对购房款项支付的补充约定第（一）款对按揭付款的补充约定第2）项约定：乙方应于合同约定付款期限前付清房屋总价款扣除乙方拟按揭贷款数额以外的所有房款（乙方已付定金（若有）转为本期购房款），并于合同签订当天付清由政府规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用。若乙方逾期支付前述款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的千分之二向甲方支付违约金。逾期超过60天以上，甲方有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。第4）项约定，主合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件。银行因政策原因拒绝向乙方发放贷款或发放贷款少于乙方申请金额的属于乙方原因。第5）项约定，主合同第五条第（三）款第2项规定“因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任”。鉴于实践中按揭银行并不就拒绝提供贷款发放提供书面理由和书面通知，甲乙双方同意，将此项改为“非因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应自甲方书面将银行拒绝向乙方提供贷款的信息通知乙方之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，但此期限之后，乙方应按本补充协议第一条第2）款的约定承担违约责任”。第6）项约定，甲、乙双方同意删除主合同第五条第（三）款第3项的约定。第一条第（二）款对购房款项支付的其他补充约定第2）项约定，无论乙方选择何种付款方式，若乙方逾期支付任何购房款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的千分之二向甲方支付违约金。逾期超过60天以上，甲方有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。第3）项约定，因乙方逾期未付款，导致甲方起诉乙方的，乙方除应向甲方承担违约金、赔偿损失外，还应支付甲方由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、办案费、差旅费、律师代理费等。第十七条约定，在本合同执行过程中，需甲方通知乙方的，将根据乙方所留地址采用挂号信、公告、特快专递等方式进行，并在该行为进行后的第七天开始，视为乙方已经收妥，需要紧急通知的，甲方可采用向乙方所留的手机、e-mail、qq等通讯方式通知乙方，通知发送12个小时后视为乙方已经收妥。乙方。第十八条约定，乙方所留地址和通讯方式要保持其真实性、准确性、有效性。若有变更应及时书面通知甲方，否则后果自负。第十九条约定，本补充协议和主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准。龚剑按合同约定支付了协信远浩公司购房款340295元，并支付了按揭印花税、大修基金、抵押登记费、权证印花税、预告登记费、契税共28614.1元。2016年8月30日，协信远浩公司委托北京德恒（重庆）律师事务所向龚剑发出《律师函》一份，载明：龚剑的按揭贷款申请被银行退回，协信远浩公司多次通知龚剑另行以现金或其他方式支付剩余房款未果。现要求龚剑在收到律师函三日之内向协信远浩公司一次性支付购房款792000元及相应违约金，协信远浩公司保留通过司法途径追究龚剑违约责任的一切权利。北京德恒（重庆）律师事务所以EMS特快专递的方式，将前述《律师函》向龚剑在签订《重庆市商品房买卖合同》时所留地址即重庆市渝北区投递，并在特快专递详情单上载明了龚剑所留的联系电话即13********6。该邮件的送达记录显示，重庆邮政速递物流城一上清寺揽投部于2016年8月30日收件，并与2016年9月1日因拒收被退回。另查明，2017年1月9日，协信远浩公司与北京德恒（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》一份，约定：协信远浩公司因与龚剑商品房买卖合同纠纷一案，委托乙方律师在一审阶段提供法律服务，协信远浩公司同意向乙方一次性支付律师服务费40000元等。2017年1月16日，协信远浩公司支付北京德恒（重庆）律师事务所诉讼代理服务费40000元。北京德恒（重庆）律师事务所向协信远浩公司开具了发票。因龚剑未支付剩余购房款，协信远浩公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，龚剑坚持认为没有收到过《律师函》，也未接到原告要求补交房款的通知；合同中关于原告邮寄后经过七日即视为送达的约定为霸王条款，且被告签订合同时并未仔细阅读合同内容，不能适用该条款解决争议；按揭贷款没有办理下来有可能是原告的原因造成，被告曾打电话询问原告工作人员未能办理的缘故，答复是原告与银行的授信有问题，而且若是被告的征信存在问题，银行肯定立即就退件了，不可能三年以后才退回来。龚剑还举示了房地产权证、交通银行借记卡、信用卡，拟证明其一直居住在重庆市渝北区龙溪镇龙脊路石油小区2号22-7，以及被告在当时征信良好。协信远浩公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。因双方争议较大，本院调解未成。上述事实，有协信远浩公司举示《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收据、《律师函》、EMS邮政专递回执、送达记录、《法律事务委托合同》、发票，龚剑举示的收据以及当事人双方的陈述等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。本院认为，协信远浩公司与龚剑签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》是当事人双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定，龚剑应支付协信远浩公司购房款1132295元，其中792000元向银行申请办理按揭贷款的方式支付。非因协信远浩公司原因，导致龚剑未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，龚剑应自协信远浩公司书面将银行拒绝向龚剑提供贷款的信息通知龚剑之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担《重庆市商品房买卖合同》第十条约定的违约责任，但此期限之后，乙方应按《合同补充协议》第一条第2）款的约定承担违约责任。现协信远浩公司向龚剑发出《律师函》，告知龚剑银行拒绝向龚剑提供贷款的信息，则龚剑按照合同约定应当在收到通知之日起以现金或其他方式支付协信远浩公司剩余购房款。龚剑主张未能获得银行按揭贷款系因协信远浩公司原因造成，但在审理中未能举示充分证据证明，本院对龚剑的此一主张不予采信。关于龚剑主张其未收到协信远浩公司书面通知的问题。本院认为，协信远浩公司于2016年8月30日根据龚剑在签订合同时所留地址、电话以特快专递的方式向其发出《律师函》，告知因龚剑的按揭贷款申请被银行退回，要求龚剑以现金或其他方式支付剩余房款，根据《合同补充协议》第十八条的约定，协信远浩公司经特快专递发出函件后的第七天起，即视为龚剑已经收到该函件。龚剑关于未收到协信远浩公司书面通知的主张不能成立。至于龚剑认为《合同补充协议》第十八条系霸王条款，不适用于解决本案争议的主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。龚剑在协信远浩公司书面通知后，未在合同约定的期限内以现金或其他方式支付剩余购房款，应当按照《合同补充协议》第一条第2）款的约定承担违约责任。现协信远浩公司未主张解除合同，要求龚剑从2016年9月8日起，以购房款792000元为基数计算至购房款付清之日止，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。龚剑抗辩认为合同约定的违约金标准与法相悖，实则主张合同约定的违约金标准过分高于协信远浩公司因此产生的损失。本院认为，龚剑的此一主张符合法律规定，故对违约金计算标准酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付为宜。协信远浩公司要求龚剑支付律师费40000元，符合《合同补充协议》第一条第（二）款第3）项的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告龚剑于本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆协信远浩房地产开发有限公司购房款792000元。二、限被告龚剑于本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆协信远浩房地产开发有限公司逾期付款违约金，即以购房款792000元为基数，从2016年9月8日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至购房款付清之日止。三、限被告龚剑于本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆协信远浩房地产开发有限公司律师费40000元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12120元，减半交纳6060元（原告已预交），由被告龚剑负担。此款限被告龚剑于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆协信远浩房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员　李　勤二〇一七年五月九日书记员　张玲玲