我国房地产税的立法现状3月8日下午，十三届全国人大二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作报告。报告中称，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等……立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”此前的3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中也做出部署，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。从上述报告来看，房地产税的立法已经进入实际的调研、起草环节，发布只是时间的问题。1、房地产税热的几种因素房地产税的立法为何能引起媒体与社会的广泛关注呢？我想有多重因素。第一种因素，是希望打击炒房投机行为。近年来，房价日益上涨，不论是北上广深等一线城市，还是市县等中小城市，导致很多工薪阶层觉得房价贵的离谱，希望房地产税早日开征，打击炒房等投机者，让特殊群体抛售持有的房地产，增加房源，让房价回归正常状态，都能住的起房子。第二种因素是，房产投资者的担忧。正如上述，工薪阶层等刚需群体希望借房地产税开征，打击炒房等投机者。房地产投资者也确实有类似的担忧，开征房地产，对于持有房地产的投资者，确实代理一定的税务成本。尤其是持有的房地产没有通过出租等方式进行使用的，将导致税务成本无法转移和摊销，进而造成投资成本加大，收益减少。第三钟因素是，特殊群体的房地产持有问题。所谓的特殊群体，这里主要是指国家机关等公职人员。这些人员名下登记大量房地产并不少见，如果不征税，名下大量的房地产易于隐瞒，一旦征税，不仅增加了曝光度，容易显露。同时，且这些房地产的价值远远超出其收入，也在一定程度增加了持有的成本。第四种因素，是政府的税收收入。大量的税收归中央所有，但主要的事权在市县两级政府。这样的财税结构，导致市县两级地方政府常常因为没有足够的税收收入用于发展公共事业，保障民生工程。从而只能通过提高低价，通过出让国有土地来获得收入，这也是房价不断上涨的另一层因素。还有一个负面的影响便是令中央头疼、经济人士担忧的地方债务。地方政府希望尽快开展房地产税，以在一定程度上弥补因卖地收入减少造成的赤字。2、我国房地产水税的起源和发展虽然房地产税法还在紧锣密鼓的制定中，但事实上我国从建国之初就开始征收房地产税了。中华人民共和国成立后，即1950年1月，政务院公布了《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。2.1房产税1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。尤其是1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，至今仍然有效。相信在不久的将来，新的房地产税立法完成的同时，该条例将被废止。从该条例来看，房产税由房屋产权所有人缴纳。按照该条例来看，计税依据分为两种情况，自用和出租。如自用的，房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳，当然具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。如果产权人的房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。关于税率，依据计税依据不同，分别有两种税率。具体来看，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。与当前房地产税的立法思路明显不同的事，暂行条例第五条第四项规定“个人所有非营业用的房产”。也就是说，公民个人所有的、非营用的房产，主要是个人名下住宅是不需要缴纳房产税的。该条例施行颁布施行以后，各省、自治区、直辖市颁布了实施细则。2.2、土地使用税土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》第二条规定：宪法第10条第4款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。宪法的修正，奠定了建国以来长期存在的土地无偿使用向有偿使用的上位法基础。土地有偿使用是运用经济杠杆，贯彻节约用地、合理用地方针，有效地保护土地资源，保护环境的重要措施。紧接着，在1989年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使得城镇国有土地使用权出让和转让有了明确和具体的法律依据。1988年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。随着土地有偿使用制度的实施和经济的快速发展，土地需求逐渐增加，土地价值不断攀升，1988年规定的税额标准就明显偏低。此外，仅对内资纳税人征收城镇土地使用税也不符合公平税负、鼓励竞争的原则。国务院于2006年12月30日重新修订、公布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，并自2007年1月1日起执行。此次修订的主要内容为：一是将税额幅度提高两倍；二是将征税对象扩大到外商投资企业、外国企业、外籍个人。开征土地使用税，有利于进一步增加地方财政收入，完善地方税体系，巩固分税制财政体制；一定程度上有利于促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益。3、房地产的立法试点3.1重庆模式。2011年1月27日，重庆市政府公布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》、《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》（重庆市人民政府令第247号），自2011年1月28日起施行。暂行办法的目的在于“为调节收入分配，引导个人合理住房消费”，所以其征收对象主要是三类：1.个人拥有的独栋商品住宅；2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。该暂行条例规定的计税依据初步按照交易价值。税率分别针对高档消费和房产投资者（无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套普通住房）两类规定不同的税率，具体为：（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍（含4倍）以上的税率为1.2％；（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5％。同时，暂行办法对高档消费的纳税人规定了免税面积，即“本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。”而对于投资者，没有免税面积。3.2、上海模式与重庆一起进入第一批改革试点的还有上海市。2011年1月28日，上海市人民政府发布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。对于试点征收房产税，上海市政府的目的在于“为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源”。该暂行办法规定的征税对象为“本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。……居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。”需要注意的是，一方面该规定限制为本市居民家庭，另一方面为新购且属于第二套及以上房屋，同时该暂行规定适用于住房，不包括商业用房等非住房在内。对于计税依据，该暂行办法规定“计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。”即以评估方式确定的市场价格作为计税依据，但初期暂以市场交易价格作为计税依据，并且暂按交易价格的70%计算。暂行办法确定了大致六中税收减免情形。具体如下：（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。3.3试点成效2011年1月28日，房产税开始在上海、重庆试点,方案不一。上海方案只针对增量,并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房,涉及存量与增量。2014年1月28日，房产税试点满三年。不少专家表示，从试点效果来看，上海和重庆的试点存在一些制度缺陷。一方面，房产税的征收特点应是宽税基、低税率。但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。“对于上海和重庆的试点不能仅从财政收入和房价调控的角度去看，两地试点的最大成效在于‘制度破冰’。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，这意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。贾康认为，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”房产税在楼市调控中扮演什么角色？这在业内已逐渐形成一定共识，那就是不可或缺，更偏重于楼市的长效机制建设。十八届三中全会传递出消息，“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”尽管房地产税立法是在十八届三中全会后才提出，但是，随后官方对于这方面表态的高频率出现，一定程度上说明，房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。业内人士称，房产税改革是大势所趋。从技术层面看，经过多年的准备，征税基础工作大体就绪。国家相关部门做了相应的技术准备，包括房地产的批量价值评估，房地产信息系统在各地也基本建立，房主与房产基本对应。在一些经济比较发达的省份，相关政府部门也建立了土地数据库、房产数据库。此外，通过上海、重庆两地的试点，我国在房产税方面已经积累的一定的经验，这为下一步全面推进房产税也创造了条件。目前，随着我国政府机构改革，形成了以自然资源局、不动产登记局为核心的不动产管理部门，加之不动产信息，尤其是房产信息的数据化，为下一步数据的全国联网奠定了基础，为全市范围内，甚至全国范围内数据统计提供了技术支撑，便于决策层掌握人均住房面积、家庭持有房屋数量以及空置等情况。4、立法进展从最近召开两会来看，不论是李克强总理的工作报告还是全国人大法的包括来看，加快房地产税立法已经形成共识。不仅如此，从2011年1月，上海、重庆两个直辖市开始试点，到目前为止，已经取得了一定经验，对于下一步全国范围的房地产税立法有着积极作用。从笔者来看，随着这一轮的房地产调控措施来看，之前积压在开发商手里的存量房屋已经基本上进入市场，去库存的目标已经基本实现。同时，由于购房市场渐渐趋向饱和，土地出让成交出现拐点，贸易战等因素导致的经济下行压力加大等多方面因素，使得地方财政收入减少，赤字不大加大，政府层面对于房产税的开征给予厚望。因此，房产税将在未来的两三年内颁布。联系律师：13468789559