江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决书（2016）苏0104民初12057号原告：王某某，男，1986年7月2日生，汉族，无业，住南京市秦淮区，委托诉讼代理人：李凯，江苏海越律师事务所律师。被告：杨某某，男，1978年1月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：薛，江苏东域律师事务所律师。第三人：刘某某，女，1966年12月11日生，汉族，无业，住南京市。原告王某某与被告杨某某、第三人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年12月6日立案后，依法追加刘某某作为第三人参加诉讼，后依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告王某某及其委托诉讼代理人罗磊、李凯，被告杨某某及其委托诉讼代理人薛，第三人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《店面转让协议书》无效；2.被告立即返还原告已支付的转让费50000元；3.被告赔偿原告无法继续经营的损失，即2016年12月的利润损失31000元及2016年12月的租金损失2167元。事实与理由：原告与被告于2016年4月11日签订《店面转让协议书》，约定被告将位于南京市秦淮区x号105室商铺（以下简称诉争房屋）转让给原告使用，原告于2016年4月20日向被告支付转让费50000元。协议签订后，原告经营使用了7个月，突然得知被告是在未经第三人同意的情况下，擅自转租给原告。后第三人已通知原告在2016年12月1日前搬空、交还房屋。原告多次与被告联系解决未果，后店铺被第三人收回，原告已无法继续经营。原告已经向被告缴纳房屋租金至2016年12月31日，现无法继续经营造成原告巨大的经济损失。综上，因被告未经第三人同意而擅自转租，第三人也解除了与被告的房屋租赁关系，致使原告与被告签订的店面转让协议无效，被告应当返还已经收取的转让费50000元并赔偿原告的损失。被告杨某某辩称，首先，原告的起诉无事实和法律依据，真实的情况是由于原告强行要求将其承租的房屋再转租，导致第三人解除租赁合同。其次，关于原告主张的所谓损失，都是因为原告自身实施了超越其合同权利义务的违约行为造成的，原、被告双方的合同已履行完毕，被告不应该再赔偿原告的任何损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘某某述称，第三人为了自己利益和安全考虑，在与杨某某签订租赁合同的时候有头口协议，即诉争房屋不允许转租。原、被告曾告知第三人，被告是大股东而原告是小股东，两人系合伙经营关系，结果后续第三人在诉争房屋发现大门上张贴了转让通知，原告才向第三人出示了其与被告的转让协议。2016年11月底的时候三方曾经去派出所调解，第三人再次表态诉争房屋是不允许转租的，只认杨某某为承租人，后来第三人在诉争房屋上张贴通知，并口头告知杨某某解除了双方的租赁合同，后于2016年12月1日加锁收回了诉争房屋。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，第三人刘某某（甲方）与被告杨某某（乙方）签订《租房合同书》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租赁期共36个月，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；每年度租金为26000元，租金必须提前一个月交。被告杨某某与第三人刘某某口头约定，诉争房屋不得转租、转让。2016年4月11日，被告杨某某（甲方）与原告王某某（乙方）签订《店面转让协议书》，约定甲方同意将诉争房屋转让给乙方使用，建筑面积为20平方米，并保障乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方；乙方在2016年4月20日向甲方支付转让费50000元；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。2016年4月14日，原告王某某向被告杨某某支付转让费50000元。原告王某某向被告杨某某支付诉争房屋租金至2016年12月31日。2016年11月26日，原、被告双方因诉争房屋转让产生纠纷，原告报警称其想将店铺转让出去，因大房东不同意产生矛盾，遂要求被告返还转让费50000元，后经调解未果。2016年11月29日，第三人刘某某在诉争房屋大门张贴通知一份，载明因杨某某未经同意将房屋转让他人，第三人将收回诉争房屋。后第三人刘某某于2016年12月1日在诉争房屋加锁，将诉争房屋收回。庭审中，原、被告一致确认，转让协议中约定的设备具体包含：三个货架、一个操作台（含冰箱）、一个展示柜、一个小冰柜、油烟机和一个灶台。在第三人收回诉争房屋前，除灶台、油烟机外，被告已将诉争房屋内货架、操作台（含冰箱）、展示柜、小冰柜拖走。案件审理过程中，原告王某某提供被告杨某某与第三人刘某某手写房屋租赁合同照片一份，以证明被告杨某某与第三人租赁合同期限为四年，即自2015年1月1日至2018年12月31日。被告及第三人对该份证据真实性不持异议，但是两人均陈述，该份手写合同系签订租赁合同前打的草稿，后续双方另行签订的打印版本的租赁合同，手写合同上面的日期系笔误，租赁期限实际为三年，且手写合同一直存于第三人处，被告并不持有该份手写合同。关于如何取得该手写合同（照片），王某某在第一次开庭时陈述系第三人在知道转让事宜后向其出示了该份手写租赁合同，而在第二次开庭时则陈述系其与杨某某签订转让协议时，杨某某妻子提供的，后又表示其记不清在签订转让协议时看到的原始租赁合同究竟是打印版本还是手写版本。另，原告王某某还提供2016年9月至11月的收支明细，以证明其利润约为每月31000元。被告对该组证据真实性不持异议，但是认为正是因为其将网络平台的客户资源转让给了原告，其才能取得相应收益，被告无需赔偿原告任何损失。被告杨某某提供照片一组，以证明涉案店铺系连家店，且靠近物业门岗，故第三人应当知道其转让事实。原告及第三人对该组证据真实性不持异议，但是第三人明确表示被告一直告知其与原告系合伙经营，第三人从不知晓转让事宜，否则早已收回诉争房屋。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。关于原告要求确认其与被告签订的《店面转让协议书》无效的诉讼请求，本院认为，本案中原、被告签订的《店面转让协议书》同样包含了房屋的转租和店铺内装修、营业设备的转让两个部分，而第三人通过张贴通知的方式明确表示其不同意转租，且第三人到庭后亦再次强调其从未许可被告将诉争房屋转租、转让，故应当认定原、被告双方合同中涉及转租的条款无效，而店辅转租与店辅内装修及设施等转让均涉及诉争房屋，两者无法分割，故无效的转租导致整个店面转让合同全部无效。被告虽抗辩其在转让店面时已告知第三人，且征得了第三人的同意，但其对此未能提供充分证据予以佐证，而第三人后续亦收回了诉争房屋，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。关于原告认为第三人与被告签订租赁合同期限为四年的诉讼主张，本院认为，原告关于其如何取得手写租赁合同（照片）的陈述前后不一，且其亦陈述记不清在签订转让协议时看到的是何种版本的租赁合同，而第三人亦明确表示其与被告租赁期限为三年，手写合同一直存放于第三人处，被告并不持有该份手写租赁合同，故本院对于原告的该项主张，不予认可。关于原告要求被告返还转让费50000元的诉讼请求，本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院综合考虑双方纠纷起因系因转租诉争房屋未经房屋产权人同意所致，同时结合原告方使用相关设施、设备的时间及被告已拖走大部分设施、设备等具体情况，酌定被告杨某某返还转让费35000元为宜。关于原告要求被告赔偿其2016年12月的利润损失31000元及2016年12月的租金损失2167元的诉讼请求，本院认为，原告在与被告签订转让协议后，已向被告支付诉争房屋租金至2016年12月31日，但第三人已于2016年12月1日收回诉争房屋，故被告理应返还2016年12月的租金2167元，但原告要求被告赔偿其2016年12月预期利润损失31000元，无事实及法律依据，故本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王某某与被告杨某某于2016年4月11日签订的《店面转让协议书》无效。二、被告杨某某于本判决生效之日起十日内返还原告王某某转让费35000元、租金2167元，合计37167元。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取为588元，由原告王某某负担191元，由被告杨某某负担397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审　判　员　　黄茜 二〇一七年三月二日见习书记员　　苗洁