南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决书（2016）苏0106民初5407号原告（反诉被告）潘某某,男,汉族，1959年生。委托代理人李凯，江苏海越律师事务所律师。被告（反诉原告）储某某,女,汉族,1984年生。被告（反诉原告）朱某某，男，汉族，1985年生。原告（反诉被告）潘某某与被告（反诉原告）储某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘某某及其委托代理人李凯，被告（反诉原告）朱某某以及被告（反诉原告）储某某、朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某诉称：2015年12月，原、被告签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定原告将其所有的坐落于南京市鼓楼区XX新村19号503室房屋出售给两被告。合同签订后，两被告支付了定金5万元，2016年1月27日支付了首付款45万元。原告按约配合两被告办理房屋过户手续，被告应于2016年4月15日前支付余款88万元。但直至2016年3月15日，两被告仅向原告支付了11万元，剩余79万元余款迟迟未能支付，打乱了原告另行购房的计划。经原告多次催要，被告仍未按照约定支付剩余款项。故原告诉至法院，请求判令两被告向原告承担违约金10万元，并承担本案诉讼费用。被告储某某、朱某某辩称：原、被告双方签订的上述合同约定被告通过银行贷款方式支付余款88万元，应于2016年4月15日前支付此部分房款，具体以贷款银行房款日为准。被告已于2016年2月1日通过贷款审批，但因为贷款流程的影响，贷款未能在2016年4月15日前汇入原告账户，该情况并非两被告违约造成。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告储某某、朱某某诉称：反诉原告于2016年1月15日申请办理商业贷款，于2016年2月1日通过审批，并同时申请办理了公积金贷款。因公积金贷款审批过程较慢，两被告于2016年3月15日向反诉被告支付了11万元购房款。剩余77万元于2016年6月14日由贷款银行汇至反诉被告账户。至此，反诉原告已向反诉被告支付138万元购房款，反诉被告应当交付房屋，反诉原告同时支付尾款2万元。但反诉被告拒绝交付房屋，构成违约。故反诉原告提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告立即腾空并交付南京市鼓楼区XX新村19号503室房屋；2、反诉被告承担违约金10万元；3、本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告潘某某辩称：1、反诉原告违约在先，且77万元的房款是在反诉被告就本案在法院提起诉讼之后支付，对于合同是否履行尚不明确，故不具备交付房屋的条件；2、合同约定全款到账三日内腾空房屋，现反诉原告尚余2万元尾款未支付，故反诉被告无需交付房屋。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：原告原系南京市鼓楼区XX新村19号503室房屋（建筑面积为66.92平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人。2015年12月，原告（甲方）、两被告（乙方）与南京中原房地产中介有限公司（丙方，以下简称中介公司）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方；房屋售价为140万元；乙方于2015年12月20日向甲方支付定金5万元；乙方于2016年1月20日前以现金方式向甲方支付首付款45万元；第二期房款为88万元，乙方通过银行贷款方式支付，乙方应于2016年4月15日前支付此部分房款，具体以贷款银行放款日为准，产生的相关费用由乙方承担；甲方同意乙方自留尾款2万元，此部分尾款甲、乙双方同意于房屋交付当日自行交割；甲方应在全款到账后3日腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；违约方应向守约方支付违约金10万元；若乙方申请的贷款额度不足或因其他原因（如乙方自身信用问题未获审批）无法获得贷款的，乙方应于出件之日起7个工作日内将相应部分房价款以现金方式支付给甲方等等。上述合同签订后，被告方于2015年12月20日向原告支付了定金5万元，于2016年1月27日向原告支付了首付款45万元。2016年1月13日，原、被告及中介公司又签订了《南京市存量房买卖合同》载明房屋总价款为140万元，余款88万元于3月底前贷款下来付，尾款2万房子交接时付清等等。其中“140万元”系“160万元”涂改而成，该份合同在南京市房屋产权交易中心处备案。2016年1月15日，被告方向贷款银行提交了贷款申请，所提交的用于办理贷款的《南京市存量房买卖合同》载明的总房款为160万元，并以贷款88万元的数额申请贷款。对此，原告提交了其从中国建设银行南京洪武路支行处获得的房款金额为160万元的《南京市存量房买卖合同》，该合同并未约定贷款的支付时间，落款处有原、被告双方签名。被告对先以160万元总价办理贷款的事实不持异议。2016年2月3日，原告将涉案房屋过户至两被告名下。因贷款银行未同意被告方贷款88万元，故被告方于2016年3月15日又以总价款140万元《南京市存量房买卖合同》申请贷款77万元，并于当天以银行本票方式向原告支付房款11万元。2016年4月22日，原、被告、中介公司以及案外人王某某签订一份《三方合约》，内容为因被告申请的公积金贷款尚未审批通过，原告急需此款购买他房，故原告向王某某借款60万元。被告配合原告将此笔贷款及时审批结束并顺利放款。放款当日归还此款。2016年4月27日，原告因迟迟未获得剩余购房款，向被告方发出《律师函》，要求被告方在收到律师函的7日内支付余款79万元。被告收到该函后，未在7日内支付剩余房款。因此原告于2016年5月31日诉至本院，要求判如所请。2016年6月14日，在本案审理过程中，贷款银行将77万元贷款汇至原告账户。2016年6月15日，被告向原告发出《交房通知书》，要求原告于2016年6月18日前腾空房屋，于当日将房屋交付被告。但原告认为被告违约在先，故未向被告交付房屋。2016年6月18日，被告以原告不交付房屋为由报警，民警达到现场后进行协商，但因房主不在现场，故未协商成果。后被告提起反诉，要求反诉如请。审理中，被告提交的又一份《南京市存量房屋买卖合同》在房屋总价款处注明是“140万元”，但是从“160万元”涂改而成，其余内容与原告从银行处获得的《南京市存量房屋买卖合同》内容一致，未约定贷款支付时间。被告称获得银行贷款的审批的时间为2016年2月1日，对此提交《南京住房公积金购房贷款申请（审批）表》予以证明，该表第3页银行同意贷款的时间为2016年2月1日，但无公积金管理中心审批意见。被告称因提交的160万元总价的合同与契税发票所载140万元总价款不符，故未通过公积金贷款审批，因此于2016年3月15日重新办理了贷款申请。原告称被告第一次以160万元总价办理贷款手续时，原告是陪同被告一起办理，并在提交给贷款银行的总价为160万元的合同上签字，但因未仔细审阅合同，故不知晓被告是以160万元的总价办理贷款。原告为了筹款另行购房向王志萍支付了两个月的利息48000元。原、被告确认涉案房屋的实际价格为140万元。原、被告在本院限定的2016年7月16日办理了房屋交接手续，被告也向原告支付完毕尾款2万元。经本院释明，原告将违约金标准降低为合同约定的每逾期一天按总房价的万分之五计算。原告认为被告反诉请求主张的违约金过高，请求法院予以调整。原、被告双方因分歧较大，致使本案调解未果。本院认为，原、被告之间就买卖涉案房屋所签订的《房地产买卖合同》以及总价为140万元的《南京市存量房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。而对于总价为160万元的《南京市存量房屋买卖合同》，该合同中的价格条款并非原、被告真实意思表示，仅是为了获得更高额的银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的之情形，该条款应当认定为无效。对该份合同，原告本人进行了签字确认，并配合被告办理了第一次贷款申请，因此原告辩称不知晓被告第一次贷款88万元的意见，本院不予采纳。2016年4月22日，原、被告签订《三方合约》时，被告未按照合同约定支付余款77万元，原告对此并未要求被告用其他方式补足，且《三方合约》明确约定被告配合原告将此笔贷款及时审批结束并顺利放款，加之《房地产买卖合同》中虽然约定被告应于2016年4月15日前支付余款，但又随之约定具体以贷款银行放款日为准。综上，本院认为原告对于被告曾以160万元的合同总价进行贷款是明知的，应当承担相应风险。虽然合同约定余款支付时间具体以贷款银行放款日为准，被告也在2016年4月15日前补足了贷款不足的部分即11万元，但对于贷款审批通过迟延，原、被告双方均有过错，应当各自承担相应责任。综合本案案情以及原告主动将违约金标准降低为每逾期一天按总房价的万分之五计算，本院酌定被告向原告支付违约金21000元。被告的银行贷款系在案件审理过程中下款至原告账户，此时双方纠纷尚未审结，且原告在本案审理过程中本院所限定的时间将涉案房屋交付给了被告，因此原告并未违约。被告反诉要求原告支付违约金10万元的反诉请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，判决如下：一、被告（反诉原告）于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）潘某某支付违约金21000元；二、驳回被告（反诉原告）储某某、朱某某的反诉请求。本诉部分案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）潘某某负担987，被告（反诉原告）储某某、朱某某负担163元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。反诉部分案件受理费1150元，由被告（反诉原告）储某某、朱某某负担（此款被告已预交）。代理审判员　周　磊 二〇一六年七月二十六日见习书记员　李雅文