南京某某贸易有限公司诉南通某建集团有限公司买卖合同纠纷一案二审

2020-04-07 合同法,合同订立收听量813

江苏省南京市中级人民法院民事判决书上诉人(原审被告):南通某建集团有限公司,住所地在江苏省南通市通州经济开发区世纪大道999号。上诉人(原审被告):南通某建集团有限公司南京分公司,住所地在江苏省南京市鼓楼区中央路389号16楼。被上诉人(原审原告):南京某某贸易有限公司,住所地在江苏省南京市建邺区集庆门大街85号。委托诉讼代理人:李凯,江苏海越律师事务所律师。上诉人因与被上诉人买卖合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初1581号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后,依法组成合议庭进行了审理。四建公司、四建南京分公司共同上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回某某贸易公司一审诉讼请求,并由某某贸易公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:略某某贸易公司称,两上诉人的上诉请求不能成立,依法应予驳回。事实和理由:1.审计结论不能反映某某贸易公司供货的实际情况,不能作为认定本案木材供应数量的依据。案涉合同约定以实际送货数量及约定的价格核算供货价款,某某贸易公司按照约定履行供货义务,四建南京分公司购买木材后的用途与某某贸易公司无关。2.四建南京分公司在合同中授权姜某、葛某负责验收、结算,该两人是否为两上诉人员工不影响合同履行的效力。葛某、瞿某两人在对账单上签字,不是补签送货单,仅系对已供货数量的确认,两上诉人据此否认供货数量的上诉意见不能成立。3.依据合同约定和某某贸易公司供货的情况,四建南京分公司应于2012年7月付清全部货款,截至本案一审判决之日,按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算逾期付款利息已达138万余元,一审判决认定两上诉人承担42万余元的违约金并不过高。4.本案所涉律师费有双方合同约定,且不违反律师收费标准的相关规定。某某贸易公司向一审法院起诉请求:1.四建南京分公司支付货款1,400,144.31元及逾期付款违约金420,043.29元(按欠款本金30%计算),合计1,820,187.60元;2.四建南京分公司承担本案律师费47,003元;3.四建公司对四建南京分公司上述付款义务承担连带责任;4.四建公司、四建南京分公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实:略一审法院认为,案涉《木材买卖合同》及53张发货单均系当事人双方真实意思表示,且未违反法律和行政法规强制性规定,该合同合法有效,双方均应依约履行。据此判决:一、四建南京分公司于判决生效之日起十日内支付某某贸易公司货款1,400,144.31元及逾期付款违约金420,043.29元,合计1,820,187.60元;二、四建南京分公司于判决生效之日起十日内支付某某贸易公司律师费47003元;三、四建公司对四建南京分公司上述付款义务承担连带责任。一审案件受理费21,604元,由四建公司、四建南京分公司负担。本院二审期间,两上诉人提交以下证据:1.其与案涉项目工程发包人句容天工置业有限公司(以下简称天工公司)结算的审计材料1组,拟证明案涉项目模板、木材累计使用量为807,302元,审计中已经考虑了正常损耗情况,可见某某贸易公司实际供应木材的价值不会超过审计金额,更不可能达到诉讼请求所称的260余万元;因目前整体审计工作尚未结束,审计机构不便出具证明,但该材料确系来自审计机构,真实无虞,可通过天工公司预算部门核实。2.四建公司借款单据2份、银行回单3份,载明2015年2月13日及2016年10月、11月瞿某先后向四建公司借款若干,拟证明瞿某因其与四建公司之间的借贷关系而受四建公司所托向某某贸易公司付款,故瞿某无权代表四建公司与某某贸易公司结算。某某贸易公司质证意见:对两上诉人二审期间提交的证据的真实性、关联性、合法性均不予认可;证据1中对同一规格货物的称谓及价格记载前后不一,明显失实,且四建南京分公司收货后用于何处无从可考,此数据不能作为认定某某贸易公司供货数量的依据;证据2恰恰证明了瞿某作为两上诉人承包工程的实际施工人以借款形式从两上诉人处支取工程款的事实,故该组证据不能实现两上诉人的证明目的。本院认证意见:关于证据1,案涉合同第十二条关于“四建南京分公司如购买本合同标的之外的其他材料,或在其他工程中继续购买某某贸易公司货物,又没有签订书面合同时,则双方确认权利义务以本合同为准,供货数量、单价及总额以送货单或双方结算为准”的约定能够佐证双方交易数量以实际供货数量为准,故即便该组证据属实,亦不能据此认定案涉工程木材实际使用量即为某某贸易公司的供货数量;关于证据2,两上诉人对瞿某向某某贸易公司付款的情况予以认可,而瞿某向某某贸易公司付款的时间发生于2014年8月以前,该组证据载明的瞿某借款时间发生于2015年以后,且相关借款单上载有“鉴于呈现闹事苗头,同意暂借”等内容,结合2718号案的信息,能够认定某某贸易公司关于该组证据关联性的质证意见符合当前建设工程领域实际情况。综上,本院对两上诉人二审期间提交证据的证明力均不予确认。本院经审理查明,案涉合同第四、六条约定,货到工地后,四建南京分公司2日内未提质量异议的,视为质量合格;验收合格后,四建南京分公司按约定进度付款,全部货款应于2012年7月份付清。第十条约定,四建南京分公司授权姜某、葛某作为合同具体履行职能代表人负责案涉交易的验收、结算及签订补充协议,该二人行为的后果由四建南京分公司承担。第十一条约定违约方除应负担律师费等费用外,还应承担违约责任,合同约定了三种违约金承担方式,双方勾选了“支付总货款的30%”一项。另查明,一审期间,某某贸易公司为证明其供货数量提交了送货单53份,其中部分由姜某签字,部分由葛某签字,部分由瞿某聪、尹某雷等人代签。代签的单据中,由瞿某聪代签4份,其中一份由葛某在瞿某聪代签字后补签确认,另3份仅载明“瞿某聪代”字样;其他人代签的送货单上均有葛某补签字确认。某某贸易公司另提交案涉工地《进场材料对账结算清单》4份,载明供货价款合计2,619,000.2元。葛某在4份结算单上均手书“数量已对,价格按合同结算”字样并签名,署期2016年1月19日。4份结算单上亦均有瞿某签字。二审中,两上诉人对53份送货单上姜某、葛某签字的真实性不予确认,对瞿某聪代签送货单效力不予认可,对《进场材料对账结算清单》上葛某、瞿某签字的真实性不予认可。又查明,某某贸易公司一审期间提供瞿某支付货款的付款记录共7笔,时间自2011年11月15日起至2014年8月1日止,金额合计1,218,855.89元。两上诉人对此付款记录予以认可。2014年8月后,四建南京分公司未再付款,某某贸易公司遂于2016年3月17日提起本案之诉。除以上事实外,一审判决其他事实认定属实,本院予以确认。本案二审争议焦点为:1.某某贸易公司向两上诉人主张欠付货款1,400,144.31元有无依据;2.一审判决认定的违约金是否过高;3.某某贸易公司主张向两上诉人主张的律师费有无依据。关于第1个争议焦点,本院认为,某某贸易公司向两上诉人主张欠付货款1,400,144.31元有据可依,应予支持。某某贸易公司主张送货数量有送货单为证,可予确认。两上诉人对送货单上姜某、葛某签名真实性不予认可,但未提供反证,亦未申请司法鉴定及经办人到庭作证,其反驳意见不成立。两上诉人主张签收货物需经姜某、葛某同时签字方为有效,无合同及法律依据,亦与交易常识不符,该主张不成立。送货单中3份由瞿某聪代签的送货单,虽无葛某或者姜某在送货单上补签字确认,但葛某对《进场材料对账结算清单》的签字确认可证明该3份送货单所载送货属实。根据案涉合同第十条之约定,葛某有权代表四建南京分公司进行结算,其在《进场材料对账结算清单》上签字结算的行为对四建南京分公司具有拘束力,故即便《进场材料对账结算清单》上无瞿某签字亦不影响结算的效力,且两上诉人关于瞿某身份的上诉意见,因证据不足不能成立。依据案涉合同第十二条的约定,不能排除四建南京分公司向某某贸易公司购买木材用于案涉项目以外的可能,案涉项目审计数据即便真实,亦不足以对抗某某贸易公司的诉讼主张。根据供货数量和案涉合同约定的价格统计供货总金额为2,619,000.2元,扣除已付1,218,855.89元,一审判决据此认定四建南京分公司尚欠付货款1,400,144.31元有事实及合同依据,可予确认。合同约定的付款期限届至后,四建南京分公司通过瞿某向某某贸易公司的付款行为一直持续至2014年8月,2016年1月某某贸易公司尚在与葛某、瞿某结算确认交易金额,故其于同年3月17日提起诉讼并未超过诉讼时效。两上诉人关于某某贸易公司起诉已过诉讼时效的上诉意见与事实不符,不能成立。关于第2个争议焦点,本院认为,某某贸易公司依约履行了供货义务,四建南京分公司未依合同约定的期限付款,构成违约,应承担违约责任。合同约定的违约责任为总货款的30%,某某贸易公司按欠付货款的30%主张,一审判决依据四建南京分公司违约的具体情形对某某贸易公司的这一主张予以支持,不违反法律规定,本院予以确认。关于第3个争议焦点,本院认为,双方已在合同中明确约定律师费负担,现某某贸易公司因所涉纠纷委托律师作为其委托诉讼代理人参加诉讼,律师实际实施了诉讼代理行为,某某贸易公司与律师事务所约定的律师费亦不违反收费标准,该费用应由四建南京分公司负担。综上所述,两上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,实体处理并无不当,应予维持。据此,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费21,604元,由上诉人四建公司、四建南京分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆正勤审判员  董岩松审判员  曹廷生二〇一七年五月二十四日

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【公报案例】证人证言是否具有可采性六则裁判理由

01单位出具的书面“情况说明”属于证人证言,在无法核实来源及真实性的情况下,对其证明力不应认定最高人民法院认为,在本院再审期间,山西焦煤公司提供了肇庆公司 2014年5月7日出具给山西高院的《关于山西焦煤集团国际发展有限公司、日照港集团有限公司煤炭运销部及肇庆市西江能源发展有限公司1760万元煤炭合作纠纷的情况说明》,以及山西焦煤公司代理律师乔利刚向肇庆公司煤炭部门经理梁少锋进行询问形成的《调查笔录》,以证明肇庆公司已经按山西焦煤公司的指示归还了日照港运销部1760万元预付款。上述两份证据均属于证人证言,肇庆公司提供的《情况说明》无单位负责人及制作人员签名或盖章,在与本案同时审理的另一关联案件中,肇庆公司作为当事人一方,自一审时起就没有参加诉讼,人民法院亦无法与其取得联系,相关诉讼文书均采用公告送达,对于另一证人梁少锋,山西焦煤公司表示现已无法取得联系,因此,上述证据的来源及真实性无法核实,且证据内容与肇庆公司交易时的财务凭证及款项往来凭证不符,故本院对其证明力不予认定。——日照港集团有限公司煤炭运销部与山西焦煤集团国际发展股份有限公司借款合同纠纷案,载《最高人民法院公报》 2017年第6期。02通过对证人身份、证言内容与待证事实的关系等方面对不同证人证言证明效力进行判断扬州市中级人民法院认为,上诉人狄平自诉争房屋出卖前至本案诉讼发生时一直与上诉人丁齐元、管耘共同居住,应当认定三人系共同居住的家庭成员。狄平将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁齐元持有,并事实上交付给被上诉人万学全、万兵,且在房屋转让后至诉讼发生时约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议,足见其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的;证人夏元庆、邹凤香与诉争房屋相邻而居,出庭证实狄平在房屋出卖后,去过万学全、万兵居住的诉争房屋做过客,进一步佐证了狄平知晓房屋买卖一事;三上诉人提供的中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》,目的是证明狄平不可能单独去过江都,法院认为该份《证明》系对狄平参与党组织活动的情况说明,且从其内容看,亦不能排除狄平曾从镇江返回过江都的可能,该份《证明》相较于两证人证言的证明力明显较弱,证人证言的内容具有证明效力,应予采信。——万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷案,载《最高人民法院公报》 2018年第2期。03法院依职权调查形成的证人证言,即使被调查人未出庭,但所作的陈述作为补强证据与案件其他的相关证据相互印证的,可以作为确认案件事实的证据最高人民法院认为,由法院依职权调取的对阜康公司法定代表人沈明成所做《调查笔录》、二审法院到达州银监局调查的《咨询笔录》。关于在沈明成未到庭的情形下形成的《调查笔录》,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定,未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据,本案中二审法院并未将沈明成的证言单独作为认定事实的依据,而是作为补强证据与阜康公司的工商登记、中国农业银行达州市分行文件、华西药业在诉讼中的陈述、涉案资金流转的相关凭证等证据相互印证确认本案事实并无不当。因本案争议涉及到银行业务具有一定的专业性,二审法院到达州银监局进行调查咨询并不违反法律规定。从《咨询笔录》的内容看被咨询人的陈述前后并不矛盾,被咨询人亦在笔录上签字确认,法院的调查咨询程序合法。——大竹县农村信用合作联社与西藏华西药业集团有限公司保证合同纠纷案,载《最高人民法院公报》 2012年第4期。04当事人提供的证人证言证据与其提交的其他证据不一致时,证人证言证据不应采信最高人民法院认为,肯考帝亚公司在涉案提单何时由富虹公司交付给其的前后陈述以及其提交的相关证据内容并不一致:原审法院2009年5月21日的谈话笔录中,肯考帝亚公司称涉案提单是于质押合同签订时由富虹公司交付给其,再由其在富虹公司协助下交给承运人;《情况说明》和袁伟锋证人证言则又称提单是由元亨公司和富虹公司一起交给承运人;原审法院2009年9月25日庭审时,肯考帝亚公司则又称元亨公司于2008年9月5日代其收取提单。本院认为,肯考帝亚公司的陈述以及《情况说明》、袁伟锋的证人证言不足采信。——肯考帝亚农产品贸易(上海)有限公司与广东富虹油品有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司湛江市分行所有权确认纠纷案,载《最高人民法院公报》 2012年第1期。05 知晓案件事实的证人,有义务出庭作证,证人没有就争议的待证事实出庭,其所出具的书面证人证言不具有证明力最高人民法院认为,关于三木公司提供的申达公司出具的《说明》是否具有证明力的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定,申达公司作为知晓案件事实的证人,有义务出庭作证,作为《协议书》签约一方亦应当出具《协议书》原件,以证实三木公司持有的《协议书》复印件与原件无异,但申达公司没有就三木公司与煌星公司争议的待证事实出庭或提供《协议书》原件,因此,申达公司出具的《证明》不具有证明力,不予采纳。——福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案,《最高人民法院公报》 2006年第5期。06证人与一方当事人存在利害关系,但其出具的不利于提举该证据一方的证言可信度较高南京市鼓楼区人民法院认为,本案中,证人宗芹出具证言称,在收取保险费时误以为刘继是农民而未询问其职业,涉案保险卡系保险代理公司根据业务员对被保险人职业状况的陈述代为激活,后又交付给刘继的内容,鉴于宗芹作为向刘继销售被告阳光人保保险业务的经办人,与阳光人保有利害关系,其出具的不利于阳光人保的证言可信度较高,且阳光人保未能举证证明涉案保险卡由刘继自己激活,亦未能举证证明在收取保险费时对刘继的职业提出了书面询问,故可以认定阳光人保未能全面履行对保险合同条款的说明义务。——韩龙梅等诉阳光人寿保险股份有限公司江苏分公司保险合同纠纷案《最高人民法院公报》 2010年第5期。本文来源:最高人民法院司法案例研究院

(崔小攀律师)|2018-09-26 |合同法,合同纠纷|19475人听过
员工要求不缴社保后又告公司要补偿,法院:不诚信,驳回!

胡某系江苏某公司员工,公司未为胡某缴纳社会保险。2014年1月8日,胡某出具承诺书一份,上面载明“由于本人自身原因,不愿缴纳社会保险。本人承诺因此产生的经济损失与法律责任后果自负,并且不因此与公司发生任何劳动纠纷。”2014年9月28日,胡某以公司“长期未及时足额支付本人工资未及时缴纳社会保险”为由,书面提出与公司解除劳动关系。随后,胡某向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁,以公司未为其缴纳社保为由要求支付被迫解除劳动合同的经济补偿金15281元,仲裁委于2015年9月9日裁决不予支持胡某的仲裁请求。胡某不服,起诉到法院。一审判决:员工自己不愿缴社保,不能以公司未缴纳社保为由主张经济补偿金一审法院经审理认为,用人单位未依法为劳动者缴纳社会保险费的,劳动者可以解除劳动合同,但因劳动者自身不愿缴纳等不可归责于用人单位的原因导致社会保险未缴纳,劳动者请求解除劳动合同并支付经济补偿金的,不予支持。本案中胡某承诺因个人自身原因不愿缴纳社会保险,已对自身权利进行了处分,现又以公司未为其缴纳社保为由主张经济补偿金,无事实和法律依据,不予采纳。据此,一审法院依照《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条第一款、第四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回胡某的诉讼请求。员工上诉:一审法院故意曲解法律,不服!胡某不服一审判决,提起上诉。认为一审法院故意曲解法律,因为《劳动合同法》第三十八条第(三)项并未规定“因主观恶意而未缴纳社会保险”劳动者才可以主张经济补偿。二审判决:作为完全民事行为能力人,应该意识到签署承诺书的后果无锡中院经审理认为,本案二审的争议焦点主要是:公司是否应支付胡某经济补偿金。2014年1月8日,胡某出具承诺书,载明放弃缴纳社会保险,虽然其在二审中陈述当时签署承诺书是因事假结束回单位上班应单位要求而签订的,但作为完全民事行为能力人,胡某应该意识到签署承诺书的后果。其未提供证据证明签署承诺书存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形,该承诺书真实有效。胡某已对自身权利进行了处分,现在又以公司未为其缴纳社会保险为由主张经济补偿金,于法无据。综上所述,二审法院判决如下:驳回上诉,维持原判。胡某还是不服,向江苏高院申请再审。高院裁定:承诺放弃社保后又以公司未缴纳社会保险为由主张经济补偿金,违反诚实信用原则江苏高院经审查认为,胡某于2014年1月8日出具承诺书一份,载明:“本人胡某,身份证号码:×××。公司自2007年1月起就为员工缴纳社会保险,由于本人自身原因,至今不愿缴纳社会保险,本人承诺因此产生的经济损失与法律责任后果自负,并且不因此与公司发生任何劳动纠纷。特此承诺。”胡某未提供证据证明签署承诺书存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形,故该承诺书表明其真实意愿。胡某因自身原因不愿意交纳社会保险费,是对自身权利的合法处分并应承担相应的后果,现胡某以公司未为其缴纳社会保险为由主张经济补偿金,违反诚实信用原则,原审法院未支持其诉讼请求,并无不当。综上,胡某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的条件。高院裁定如下:驳回胡某的再审申请。案号:江苏高院(2018)苏民申339号

(张雪梅律师)|2018-09-07 |合同法,合同订立|18462人听过
建设工程施工合同无效后的法律后果?

无效合同是指已成立,但因欠缺法定的有效要件,在法律上自始不发生法律效力的合同。建设工程施工合同无效的情形及后果有哪些?一、无效的情形有哪些? 1.《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。” 2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第1条规定:“建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第52条第(5)项的规定,认定为无效:(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。” 《解释》第5条规定,承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级,当事人请求按照无效合同处理的,不予支持。 因此需注意,当承包人在建设工程竣工前取得相应资质等级的,该施工合同按有效处理。3.《解释》第4条规定,承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。二、建设工程施工合同无效的后果1.《合同法》第57条规定:“合同无效,被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方面的条款的效力。”因此,合同中有关解决争议方法的条款具有相对独立性,不因合同无效而失去其效力。2.《解释》第2条规定:“建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。”需要注意的是:法律仅规定为承包人请求的应予支持,如果发包人请求参照合同约定支付工程价款是否支持,法律并未规定。在一次实际案例中,北京仲裁委员会某仲裁员认为只有承包人请求时才予以支持。3.《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”《解释》第3条规定:“建设工程施工合同无效,且建设工程经竣工验收不合格的,按照以下情形分别处理:(1)修复后的建设工程经竣工验收合格,发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持;(2)修复后的建设工程经竣工验收不合格,承包人请求支付工程价款的,不予支持。因建设工程不合格造成的损失,发包人有过错的,也应承担相应的民事责任。”因此,无效合同的法律后果之一是返还财产,恢复原状。但由于建设工程施工合同履行结果的特殊性,承包方已经通过施工建设使得建筑材料已经形成在建工程甚至是竣工的建设工程。在建设工程施工合同无效的情况下,返还财产不太可能,因此《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定了相对灵活的解决方案。

(郭倩律师)|2018-12-03 |合同法,合同效力|11120人听过
​夫妻单方将房屋抵押,抵押合同有效吗?

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(景水平律师)|2018-09-07 |合同法,合同纠纷|6602人听过
别人拿房子和设备给你抵押时,需要注意些什么?

案例陈述:小明和小花是多年的好友,小花以开分公司资金周转不开为由,向小明借款。并同意将自住的房屋和总公司设备一套作为抵押,与小明签订抵押协议。小明念在朋友多年情谊并且觉得有房和设备作为抵押没有风险,同意出借300万元人民币。 约定还款日期到期后,小花并没有能力偿还借款。小明感到不放心,咨询到律师,想知道抵押合同是否有效?如果起诉,抵押权是否能实现?律师解答:律师询问了小花的名下房产共有几套,房屋面积多大?设备是否付了买方全款?公司股东有几人?房屋和设备是否做了抵押登记?小花是否已经被他人起诉至法院或者已经列为被执行人?小明的两个问题的答案都需要依托以上事实才能给出准确的律师意见。律师的解答让小明害怕起来,才明白原来风险这么大,原来抵押还有这么多的法律规定需要注意。针对房屋和设备的抵押设立和执行分别进行介绍:一、房屋的抵押房屋属于不动产,需进行抵押登记才能对抗第三人。抵押登记机关为房屋所在地的房地局。抵押登记后,会发给抵押权人一个”房屋他项权证书“。也就是说不做抵押权登记的抵押合同也是有效的,对合同签订的双方主体有约束力,但是不对抗他人,如果他人也与房屋所有权人签订抵押合同并做了抵押登记,即使时间比未登记的晚,但是效力要高于未登记的,依然能实现优先受偿的法律效力。同时,实践中如果被抵押登记的房屋是债务人的唯一住房,即使案件到了房地局也是很难启动评估拍卖程序的,很多执行法官以唯一住房不好迁出,不好协调为由拖延执行。但是针对这种拒绝执行的行为是有明确的法律规定的。最高院与2015年5月5日正式发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件:第二十条金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。综上所述,提醒大家为了维护自身的合法权益,房屋抵押只有进行抵押登记才能最大限度的维护自己的合法权益。二、设备的抵押首先要界定设备的权属,如果是融资租赁得来的设备,在没有交纳全部设备款前,所有权是不发生转移的。另外如果设备是公司名下,那么设备的抵押协议就应该是与公司签订,公司还应当出具股东会决议作为附件,以保证对外担保的效力。那么设备属于动产就不需要抵押了吗?当然需要,抵押登记的管理部门在公司所在地的工商局。法律依据为2016年修订的《动产抵押登记办法》第二条企业、个体工商户、农业生产经营者以《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第四项、第一百八十一条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的县级工商行政管理部门(以下简称登记机关)办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。本办法所称工商行政管理部门,包括履行工商行政管理职责的市场监督管理部门。综上所述,提醒大家为了维护自身的合法权益,设备抵押先要弄清楚权属,然后需要到工商部门进行抵押登记。胡明明律师咨询电话:13946101719

(胡明明律师)|2018-10-10 |合同法,合同纠纷|6490人听过
李凯律师
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