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7个“正当”理由拒交物业费6个败诉，仅1个获法院支持！
物业服务行业随着商品房的出现逐渐兴起，但至今仍存在诸多不完善的地方，规范性较差，而随着公民的法律意识和证据意识逐渐增强，物业公司与业主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多。笔者通过对荣昌区法院近年来上百份物业服务合同纠纷案件的判决书进行研究，发现业主拒交物业费的理由具有类型化的特点，故特对此进行归纳及评析如下：文章来源：中国法院网作者丨颜剑箫 重庆市荣昌区人民法院一、以非物业服务合同当事人为由抗辩有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力，自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒绝交纳物管费。对此司法解释有明确规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以该项抗辩理由不能得到法院支持。二、以物业服务合同约定的合同期限已届满为由抗辩某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满，因此对超过合同期限的物业费，因无合同约定，故有权拒绝交纳。根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由抗辩有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过两年诉讼时效的物业费拒绝交纳。实践中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。四、以房屋质量不达标为由抗辩有些业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。五、以物业服务企业不履行维修义务为由抗辩有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，要求维修，但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格，业主就以此为由拒交物管费。对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费。六、以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失为由抗辩有些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保障义务，才导致自己的人身、财产遭受损失，如家中财物被盗窃，自有车辆被损坏或者被偷走……，故以此为由拒交物管费。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。然而物业服务企业不是万能的，不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。七、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。首先，业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主就误认为物管服务企业没有全面履行合同义务而拒交物管费。其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。
2018-10-15|合同法,合同订立|1155人听过
怎样区分有限责任公司的分公司与子公司？
很多公司为拓展业务、扩大生产规模、提高品牌影响力，经常会考虑开设分公司或者子公司，但是公司的高管们经常搞不懂到底要设立分公司还是子公司，他们并不知道分公司与子公司的区别，所以，在不明白相关情况的前提下设立的分公司也好，子公司也罢，往往会达不到公司最初的预期。今天为各位分享的是怎样区分有限责任公司的分公司与子公司？ 分公司是指在业务、资金、人事等方面受本公司管辖而不具有法人资格的分支机构。子公司是指一定比例以上的股份被另一公司持有或通过协议方式受到另一公司实际控制的公司。虽然子公司受母公司的控制，但在法律上，子公司仍是具有法人地位的独立企业。记得之前我的一位老师和我们分享分公司与子公司的区别，就非常形象，今天我加以具体化：简单说，分公司就像孙悟空拔一根毫毛吹出了无数个猴子一样，这些猴子相当于分公司，猴子们不是真的猴子，本质上就是根猴毛，取经啊打妖怪啊，还是得孙悟空去做，猴毛是办不到的。这些由猴毛变出来的猴子，外观也是孙悟空的样子，也可以行走说话，但是最终取经、成佛就得由孙悟空本人来承担了。子公司呢，就相当于父母和孩子的区别，孩子生下来，是一个独立的人，享有生命权健康权等等，父母虽然给予孩子基因，但是孩子需要独立成长，他们最终会承担社会责任。很多分公司会涉及到诉讼，有很多人想问，分公司不具有独立法人资格，那么分公司是否可以作为原告或者被告起诉或者应诉呢？根据最高法的观点，分公司是依法设立并领取营业执照的，有自己的财产，可以独立参加诉讼，但是最终的民事权利义务实际上由有限责任公司享有和承担。所以，分公司参加诉讼没关系，只不过不能成为最终权利义务的归属者。子公司则无无论是涉诉还是承担责任，都没有任何法律障碍。那么，回到主题，从拓展业务、扩大生产规模、提高品牌影响力的角度看，到底是设立分公司好还是子公司好？只能说各有利弊。母公司通过股权占比或者协议的方式控制子公司，但它的控制并非直接的，需要通过股东会决议、或者人事任免、协议履行的方式去达到母公司的控制目的。分公司则是总公司的分支机构，总公司对分公司的控制是绝对的、直接的，名称上也是某某公司XX分公司，可能会起到提高品牌影响力的效果，但是，总公司的责任相对来说，也比较重一些，分公司一旦出现问题，总公司将以其全部财产为限对分公司在经营活动中的债务承担责任。
2018-07-20||817人听过
欠条怎样书写可以最大限度维护债权人利益
相信很多人看到过这样的新闻，民间借贷案件中，原被告双方互相扯皮，在语句停顿上、多音字上、文字理解上做文章的当事人有很多，比如到底是hai欠款还是huan欠款啊，到底是谁借给谁啊？等等。那么，怎样避免这类情况发生呢？怎样书写欠条才能够最大限度的维护债权人的合法权益呢？首先，为了避免前述情况发生，可以在欠条中，直接注明：债权人xxx，债务人xxx，将债权人及债务人的身份信息详细填写，注意将债务人身份证复印件最好留存，如果没有，那么也一定将债务人的身份证号填写进去。因为，诉讼过程中，经常出现找不到被告，需要公告送达的情况。公告送达必须要有当事人的身份证上的详细信息，如果没有身份证号，完全没有办法做公告，那么这个案件继续审理下去几乎没可能。所以，身份信息必不可少。其次，对于第二部分欠款的事实可以这样描述：今xx向xx借款….圆整（此处大写、小写）都要写清，避免事后被人改动。再次，利息一定要注意，口头约定的利息，在没有证据证明的情况下，视为未约定利息，债权人将无权主张利息。所以，有关于利息的约定，一定要明确写在欠条中。最后，注意转账的方式，如果是现金，要在欠条中注明：债务人xx已于x年x月x日收到债权人xxx给付的现金….元，如果是转账，留存好转账的银行卡。司法实践中，很多债权人是现金给付钱款的，遇到债务人不予归还欠款的情况时，诉讼中需要举证证明其已经履行了给付义务，但是一般现金给付的都很难举证，这样债权人就相当于只有一张借条证据，没有其他任何证据，而根据《最高法关于民间借贷的司法解释》的规定，这种情况下，债权人就很可能导致败诉。所以，欠条的书写尤为关键。
2018-07-20||706人听过
还原真相，不要极端
杭州保姆纵火案今天开庭，因为被告辩护律师的擅自退庭庭审被迫中断，只能中止审理。看了有关此事件的报道，尤其是在看到林先生在老婆、孩子们墓碑上写着“今生缘浅，来世再续”的报道后，联系到最近的各种热点新闻，江歌案、袋鼠骑手众筹事件等等，心里还是挺复杂。作为同行，我敬佩保姆辩护律师的胆识，他对事实真相的追求，确实令人佩服，但是对于他还原真相的手段，我还是有些疑问的，因为我不知道这样做对被告权益的保护程度到底有多大，也不知道对还原真相是否真的有帮助。首先，是否因为别的法院有管辖权就可以否定杭州中院的管辖权？根据《刑事诉讼法》规定，刑事案件由犯罪地的人民法院管辖，如果由被告居住地的人民法院审判更为适宜的，可以由被告居住地的人民法院审判。可能判处无期徒刑、死刑的案件由中级人民法院审理，高级人民法院审理全省性的重大刑事案件，最高法审理全国性的重大刑事案件。也就是说，保姆辩护律师认为，根据《刑事诉讼法》的规定，有管辖权的法院很多，可以去高院、最高院，也可以由浙江高院指令浙江省的其他中院管辖，为何偏偏要在杭州中院审判？但是，《刑事诉讼法》第25条同时规定，几个同级人民法院都有权管辖的案件，由最初受理的人民法院审判，在必要的时候，可以移送主要犯罪地的人民法院审判，另外，保姆纵火的行为无论是行为还是结果，都是发生在杭州的，所以，杭州中院的审理行为在法律上是没有争议的。不能因为别的法院有管辖权就否定了杭州中院的管辖权，就像好多类型的刀都可以杀人，不能因为别的类型的刀都能杀人就否定了凶手作案工具的认定。所以，保姆辩护律师的做法在逻辑上和法律上还是存在疑问的。其次，为何法院要中止审理？根据我国《刑事诉讼法》规定，这类可能判处无期徒刑、死刑案件的被告没有委托辩护律师的，法院、检察院、公安机关应当通知法律援助机构指派律师为其辩护。所以，在保姆辩护律师擅自退庭的情况下，保姆就处于无人辩护的状态，如果继续开庭，可能对她的权益造成损害，法院只能中止审理，然后通知法律援助机构指派律师为其进行辩护。再次，保姆和家人的“不会与其辩护律师解除委托的声明”是否影响法援律师介入？根据我国《刑事诉讼法》规定，如果法院为保姆指派法律援助律师，保姆是有权拒绝的，保姆拒绝法援律师理由正当的，法院应当准许，但是保姆应当另行委托辩护人，如果保姆此时依然选择之前中途退庭的律师，那要看这位律师是否出庭辩护，如果依然如此中途退庭，那么法院就会征求保姆的意见，是否自行辩护？如果其坚持自行辩护，那么可以允许，如果保姆不同意自行辩护，不接受法援律师，其委托的这位律师又不出庭，那么法院应当在三日内为其指派法律援助律师进行辩护。最后，想说一些题外话，还原真相对死者才是最大的安慰，追求真相，我们可能有很多种方法，但是，在法律上，拒绝极端。尤其作为法律人，做出某一行为，很可能影响被害人家属的情绪、法官的个人判断、被告的权益甚至生命。
2018-07-20||696人听过
父亲出轨，儿子就一定会找小三吗？
看似荒唐的标题，却真真实实的发生在我的一个当事人身上。大致案情是这样的：男孩女孩自由恋爱不到半年准备结婚，女方提出166000元的彩礼，男孩家里本不太同意，认为本来闪婚就不可靠，再加上彩礼数额较大，但是男孩一再坚持，父母怕耽误孩子的终身大事，同意了。就在男孩给付完彩礼，双方准备结婚典礼时，女孩提出分手，原来，女孩家长去男孩家附近了解到男孩父亲曾经出轨两次，是当地出了名的“风流”人物，女孩家长认为“根不红则苗不正”，这样的家庭教育出来的孩子也好不到哪里去，逼迫女孩与男孩分手。其实，女孩也不想分手，可是从小到大听父母话都习惯了，一向言听计从，这次她和男孩说“你去我家解释下，做做我爸妈的工作”，男孩为了挽救即将到来的婚姻，答应女孩去女孩家里见她爸妈解释清楚。男孩确实去了，也表明了对女孩的心，保证不会像父亲一样，再加上女孩在一旁苦苦哀求，女孩家长同意再看看男孩的为人再决定。男孩在那次以后，心中藏了一个大大的心结，说不来的不舒服。接下来的一件事，彻底激动了男孩。男孩与一位女同事一起骑一辆电动车出去跑一单业务，结果被女孩的亲戚看到，亲戚回来就和女孩的家长讲了，女孩母亲直接打电话过去对质，未听男孩解释，便恶语相加，一口咬定男孩“和你那个爸爸一样，早就说过有什么样的爸就有什么样的儿，亏的我还给你什么狗屁机会”。事已至此，双方肯定是闹上了法庭，男方诉讼女方返还彩礼。当然，我国法律明确规定，像男孩女孩这种情况下，尚未登记结婚，女方应当将彩礼返还，即使双方登记结婚了，只要没有共同生活也应当将彩礼返还。最终女方返还男方全部彩礼。案结事了，这个案件却反映了太多社会现象…你以为你出轨密不透风，旁人谁都不知道？其实你的事早已传遍大街小巷，成为了路人茶余饭后的谈论焦点！有人可能会说这个案件女孩家长的行为太可恶，怎么可以以父亲的行为来判断儿子的品行呢？其实在很多小地方真的会有这种看法，我的一个邻居（女）出轨后，她的女儿经常被骂“以后也得和她妈妈一个德行”。婚姻出现问题可以弥补，如果真的过不下去了可以离婚，并非要你一定要在一段婚姻中“孤独终老”，但是请给予婚姻最起码的忠诚，也给予配偶、子女最基本的尊严。做子女的知道自己的父亲（母亲）出轨，已经给他们造成了太大的伤害，别再因为你的行为给孩子以后的生活带来更大的麻烦。每个子女都是一个个体，没听说过乞丐的孩子就注定这辈子是乞丐，奥巴马的孩子就一定会成为未来的总统。父母的品行可能会影响孩子的为人，但是别忘了，独立思考的人在经历这个社会的洗礼后，会形成独立的价值观，与父母无关，与他人无碍。
2018-07-20||763人听过
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