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顾海霞律师

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关于合同违约，你需要知道的事

合同的签订运用在企业经营活动中越来越多。随之而来的是与日俱增的合同纠纷。在订立合同时如何防范合同欺诈，预防合同纠纷的发生，已成为企业经营管理过程中的重中之重；本文结合合同管理工作中的关于违约责任的实务经验进行分析，旨在保证当事人全面准确履行合同义务，避免不必要损失。一、违约责任条款如何设置违约责任条款就是合同当事人约定何种情况是违约，以及违约后如何处理的条款。在合同关系中，违约责任条款是为可能存在的合同履行不顺利的情况而设立的预防性条款，是对合同双方权利的救济性条款，其重要性不言而喻。违约责任的承担方式主要有继续履行、解除合同、赔偿损失、没收定金或双倍返还定金、承担违约金等。通用的违约责任条款如：若甲方违约，应按…标准（或一次性支付…元）向乙方支付违约金，并应赔偿因其违约行为给乙方造成的全部损失。若合同中未明确约定违约责任，在一方发生违约行为时，另一方仍可依据法律规定向违约方主张权利。那么违约条款的设置应注意以下几点： 1、应在合同签订前对我方违约可能性及对方违约可能性进行评估，然后遵循一个原则：若我方违约可能性大，则尽可能在合同中约定较轻的违约责任；反之，则违约责任的约定应尽可能严重。当然，为了促成交易，双方对违约责任条款的设置不宜过于苛刻； 2、如果该合同中对方违约的可能性较大，则应明确违约金计算方式（可以列出具体计算公式）及损失具体包括哪些（尽量详细），企业在运营过程中注意保存交易往来的所有凭证、邮件等，在预测可能发生纠纷之前能就之前所发生的账目进行对账确认，或者录音，为之后可能发生的诉讼提前作好准备； 3、为了保障守约方的权利，赋予其单方确除合同的权利，合同中应明确可解除合同的条件，如：“合同中约定，买方逾期付款达…天，则守约方有权解除合同，解除合同的通知一到达对方即生效…”如果未约定，守约方仅可在根本违约的情况下采用。针对因为客观原因其中一方想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。比如：双方可以在合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，举例：房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。 4、若守约方向违约方主张因追索权利而产生的一切合理费用，如交通费、住宿费、取证费、公证费、保全费及律师费等，则应当在合同中明确约定，司法实践中，这些费用若合同中没有明确约定，法院将不予支持。二、赔偿损失中的“损失”如何界定？根据《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说，损失包括直接损失及可得利益损失。在审判实践中，因一方的违约行为导致守约方可得利益的损失一般较难得到法院的支持。但若是守约方能够在交易过程中注意留存证据（包括经对方确认的送货单、对账单、支付凭证等）、并规范财务管理（能证明自己一段时间内正常交易时的利润率）及必要的交易成本等，则较有希望得到法院支持。人民法院在计算和认定可得利益损失时，综合运用合同法可预见规则、减损规则、以及损益相抵规则和过失相抵规则等。也就是说，可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-违约方不可预见的损失-非违约方不当扩大的损失-非违约方因违约获得的利益-非违约方过失造成的损失-必要的交易成本。三、如何应对对方的违约行为？设置好合同违约条款后，在对方发生违约行为时，应当如何应对？ 1、尽可能完整地搜集组织证据，包括合同、对账单、验收单、各类凭证等；如有遗漏，趁着合作关系仍良好的情况下补缺补漏，对方拒绝对账的，可通过录音或邮件往来进行确认。 2、与对方协商，争取协商解决合同纠纷，毕竟提起诉讼需耗费较多的时间、精力及费用，且协商解决能继续维系双方的合作关系。 3、协商不成的情况下，可委托律师发送律师函催促其履行义务，发送律师函也未果的情况下，及时提起诉讼。总的来说，无论是合同订立过程或者是合同履行、合同履行完毕都可能出现违约情形，对方违约，必然给守约方造成损失，所以企业或者个人在经济活动中面对违约纠纷，更应当积极采取措施，防止损失扩大。由此延伸，企业在经营过程中的绝大多数事务，都需要专业的法律意见支持，来防范潜在的风险，避免不必要的损失。转自：活着的法律

2018-09-07|合同法,合同订立|425人听过

给已婚儿女买房，房产证名字写谁的好？最靠谱的办法是这样！

宁波的赵阿姨去年做了外婆后一门心思想给外孙女买套学区房但房子该登记在谁的名下？既要不伤家庭和睦又要避免万一女儿女婿婚变导致财产流失方案一是写女儿女婿的名字。这样，最有利于家庭和谐。可是，缺点也最明显。女儿女婿本就因为买房的事情失和，万一婚姻生变，赵阿姨夫妻俩自己一辈子的积蓄就会被不愿出钱的女婿分走一半。方案二是写女儿一个人的名字。可是，女儿已然结婚，女儿婚后所得的房产是不是夫妻共同财产？赵阿姨夫妻俩出钱又会不会也算是对他们夫妻双方的赠与呢？因为房子需要银行按揭，每月的按揭要先打给女儿，再由女儿的账户还贷，这样会不会算女儿的夫妻共同财产？方案三是写赵阿姨夫妻俩的名字。最保险，可是，这样的话，外孙女就成了“二表生”，录取的位次要排在“一表生”后面，失去了买学区房的意义。再者，好几百万的房款，难以全额购买，赵阿姨夫妻俩年纪大了还有几年就退休，银行贷款审批过不了。方案四是写外孙女的名字。可是，“娃娃房”的问题也不少。比如，按揭；比如，转手都是麻烦重重；比如女儿女婿以后关系破裂，这套房产也可能归属会惹纠纷。一小时不到拿到公证书，放心了网上查了很久的资料，赵阿姨越看越糊涂，最后拨通了公证处的电话咨询。最后，赵阿姨决定在《不动产权证》上只写女儿的名字，注意付款过程中的付款方式，产权证办好、按揭贷款批好后再带上材料到公证处做公证。公证员问：“你们申办此项公证目的、用途是什么？”为了明确登记在女儿名下房产的购房款支付情况，确认房产系父母给女儿个人所有的财产，不作为女儿女婿的夫妻共有财产。现在我们夫妻俩出钱给女儿买房子，想说明这是我们出的钱买的房，房子给女儿所有，跟女婿无关。今后房子的贷款也由我们夫妻俩帮女儿支付。——赵阿姨赵阿姨夫妇回答了公证员关于房产位置、不动产权证号、购房款的具体支付情况以及银行流水等——房屋买卖中介合同是赵阿姨的女儿和房东、中介签订的。当天，赵阿姨用自己名下的银行卡向房东转账12万元作为定金，一个月后又通过同样的方式支付了195万元首付款。这套房子办理了银行按揭。按揭合同是赵阿姨的女儿办的，贷款100万，每月等额还款。每个月，赵阿姨用自己名下的银行卡转账到女儿的账户，用于归还银行贷款。问到来办理合同协议公证女婿是否知晓，赵阿姨夫妇坦诚回答：“他不知道这件事情，钱是我们出的，我们也不需要告知他了。”同时，他们承诺向公证处提供的所有材料均为合法取得。公证员也明确告知，根据《中华人民共和国公证法》的规定，申请人提供虚假证明材料或作虚假陈述骗取公证书，给他人造成损失的，依法承担民事责任；违反治安管理法的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。最后，赵阿姨夫妇当场领走了公证书。现金交付等方式无法进行公证公证员告诉记者：“这也是自最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条实施以来，我们公证处做的首例父母通过首付款结合贷款的方式给已婚子女买房并明确约定产权归子女一方所有，不作为夫妻共同财产的。”她解释道，根据《婚姻法》和相关司法解释，子女婚前，父母为其购置房屋出资的，该出资应当认定为父母对子女的个人赠与，父母明确表示赠与双方的除外。但在子女结婚后，父母为子女购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。如果仍想作为父母对子女个人的赠与，不作为其夫妻共同财产的，需要父母做出明确表示。实践中，存在子女婚姻破裂之时，购房一方父母已逝，房产归属默认为对夫妻俩的赠与的情况。再要说明父母生前意愿，举证困难重重。公证处提示，父母为子女买房的，一定要保留好相关的付款凭证，尽量从自己名下的银行卡转账并加以用途备注，以便形成银行流水。现金交付等方式，由于难以证实款项是否真实交付，目前无法进行公证。办法来了，拿走不谢！生活中，和赵阿姨有一样忧虑的父母不在少数。为了帮助大家解决这个问题，业内人士做了个简单的梳理，供大家参考。当然，由于个案情况不尽相同，遇到具体问题还要多请教专业人士，以达到预期诉求。情况一一方父母为子女全额出资购房，房屋登记在该子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，在夫妻共同财产认定中，应认定为夫妻一方的个人财产。情况二一方父母为子女全额出资买房，房屋登记在子女夫妻双方名下的，在此情况下，除非能够证明出资方父母明确表示出资款是对其子女单方面的赠与，否则视为对子女夫妻双方的赠与。在夫妻财产认定中，应认定为夫妻共同财产。情况三一方父母为子女部分出资购房（主要指首付款，下同），夫妻双方共同还贷，房屋却登记在出资方子女名下的，房屋应认定为夫妻双方的共同财产，，父母出资部分应视为对子女夫妻双方的赠与。但是，父母明确表示赠与子女一方的除外。若夫妻关系无法存续，一方申请离婚要求分割房产，出资方父母的子女一方可以根据实际情况适当多分。情况四一方父母为子女部分出资购房，夫妻双方共同还贷，房屋登记在夫妻双方名下的，房屋应认定为夫妻双方的共同财产，父母出资部分应视为对子女夫妻双方的赠与，但是，父母明确表示赠与子女一方的除外。若夫妻关系无法存续，出资方父母的子女一方可以根据实际情况适当多分。情况五双方父母共同出资为子女购房，房屋登记在一方子女名下时，该房屋可认定为夫妻双方按照各自父母的出资比例按份共有，但是，当事人另有约定的除外。情况六双方父母共同出资为子女购房，并将房屋登记在子女夫妻双方名下的，在夫妻共同财产认定中，该房屋应认定为夫妻共同财产。

2018-09-07|合同法,合同订立|349人听过

结婚证已领但未共同生活，离婚时女方应否退还彩礼？

【基本案情】原告郭某起诉与被告吕某离婚，并以双方没有共同生活过为由请求返还彩礼21200元，被告吕某承认原告郭某所述是事实，同意离婚，但以自己是原告郭某明媒正娶的妻子为由不同意返还彩礼，河南省嵩县人民法院经过开庭审理判决双方离婚、被告返还原告彩礼14840元。原告诉称：自己与被告吕某于2009年8月份经人介绍相识，因双方都到了结婚年龄，在双方父母和媒人的操持下，二人便匆匆订立婚约。两人凑合了一年多后于2011年3月7日登记结婚，于2011年3月12日举行结婚仪式。在此时间段内，男方郭某共计给付女方吕某彩礼金21200元。因双方没有夫妻感情，并且从相识到现在没有共同生活过，现起诉离婚，同时要求被告返还彩礼金21200元。被告辩称：自己与原告郭某没有共同生活是事实，但是自己是原告郭某明媒正娶的妻子，因此同意离婚不同意返还彩礼。法院经审理查明：原告郭某与被告吕某于2009年8月份经人介绍相识，于2011年3月7日登记结婚，于2011年3月12日举行结婚仪式。从双方相识到结婚这段时间内，被告吕某共接收原告郭某彩礼金21200元。另查明：双方相识四年来，确实未共同生活过。【法院判决】嵩县人民法院于二〇一四年六月九日做出（2014）嵩民五初字第22号民事判决书，判决如下：一、准予原告郭某与被告吕某离婚；二、被告吕某于本判决书生效后十日内返还原告郭某彩礼14840元；三、被告吕某的个人财产三组合皮革沙发1套（单人沙发1个、双人沙发1个、长沙发1个）、26英寸海信牌液晶彩色电视机1台、茶几1个、棉被4床、毛毯3条、太空被1床、单子16条归被告吕某所有；四、驳回原告郭某的其它诉讼请求。判决作出后，双方当事人均没有上诉。【律师分析】有关彩礼与嫁妆如何返还的案件，在我国广大地区特别是农村男女离婚案件中具有一定的普遍意义。依习俗通称，彩礼是婚前男方家庭送给女方的一份礼金或财产，嫁妆是女方带给婆家的物品或钱财的总和。在传统习俗看来，没有彩礼与嫁妆，婚姻难以成立、难讲合法。有人从经济关系分析说彩礼和嫁妆是亲家之间为了建立长久的婚姻关系而采取的物质相互交换，又有人说彩礼是买卖婚姻的筹码，并使神圣的婚姻变得铜臭。彩礼与嫁妆极易导致畸形“金钱婚姻”观，败坏社会风气。彩礼飚升，嫁妆攀比，这已不仅是一个重大的社会问题，而且也是一个值得研究的法律问题。关于彩礼返还问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）中有明确规定：“当事人请求返还按照风俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应予支持：（一）双方未办理结婚登记手续的；（二）双方办理结婚登记手续但却未共同生活的；（三）婚前给付导致给付人生活困难的。”本案适用前款第（二）项的规定，即“双方办理结婚登记手续但确未共同生活”，返还彩礼应当以双方离婚为条件，本案的审理结果也依照上述规定。另外，男方只拿回了一万四千多元钱，是因为彩礼应返还多少尚没有明确法律条文进行详细规定，一般是根据双方婚姻维持时间长短，还有双方的过错确定。

2018-09-07|合同法,合同订立|407人听过

我是军人，我离婚需要什么材料呢？

军人，是一个辛苦而又神圣的职业。军人可能常年在外驻扎，与家人聚少离多，因此造成家庭不那么和睦、夫妻感情出现裂缝，更有甚者，军人可能与其配偶因为常年不常联系、不在一起生活而走向离婚的悲剧。出于对军人职业的特殊保护，让他们在保卫国家的同时能够少受一些家庭不和睦的痛苦，我国法律对军人的离婚规定了特定的要件。即使是军人一方主动要求离婚，或者军人一方与配偶达成协议两人“和平分手”，法律也对军人离婚规定了不同的程序。那么这样的程序是怎么样的呢？就让小编在这篇文章里来给大家讲讲吧！首先，我们需要知道的是什么是军人。现役军人，是指正在中国人民解放军部队和中国人民武装警察部队服现役、具有现役军籍，尚未退伍、转业、复员的军人。现役军人的结婚与离婚都与一般当事人不同，现役军人离婚除了要提供一般当事人需要提供的身份证、户口簿等材料外，还要军官证、士兵证或者文职干部证等，同时还需要开具双方的身份证明、婚姻关系的证明、婚姻状况的证明、子女情况的证明、财产、经济状况证明，要向所在部队团以上的政治机关出具证明。

2018-08-28|合同法,合同订立|389人听过

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