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南京某某贸易有限公司诉南通某建集团有限公司买卖合同纠纷一案二审
江苏省南京市中级人民法院民事判决书上诉人（原审被告）：南通某建集团有限公司，住所地在江苏省南通市通州经济开发区世纪大道999号。上诉人（原审被告）：南通某建集团有限公司南京分公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区中央路389号16楼。被上诉人（原审原告）：南京某某贸易有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区集庆门大街85号。委托诉讼代理人：李凯，江苏海越律师事务所律师。上诉人因与被上诉人买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。四建公司、四建南京分公司共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回某某贸易公司一审诉讼请求，并由某某贸易公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：略某某贸易公司称，两上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。事实和理由：1.审计结论不能反映某某贸易公司供货的实际情况，不能作为认定本案木材供应数量的依据。案涉合同约定以实际送货数量及约定的价格核算供货价款，某某贸易公司按照约定履行供货义务，四建南京分公司购买木材后的用途与某某贸易公司无关。2.四建南京分公司在合同中授权姜某、葛某负责验收、结算，该两人是否为两上诉人员工不影响合同履行的效力。葛某、瞿某两人在对账单上签字，不是补签送货单，仅系对已供货数量的确认，两上诉人据此否认供货数量的上诉意见不能成立。3.依据合同约定和某某贸易公司供货的情况，四建南京分公司应于2012年7月付清全部货款，截至本案一审判决之日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算逾期付款利息已达138万余元，一审判决认定两上诉人承担42万余元的违约金并不过高。4.本案所涉律师费有双方合同约定，且不违反律师收费标准的相关规定。某某贸易公司向一审法院起诉请求：1.四建南京分公司支付货款1,400,144.31元及逾期付款违约金420,043.29元（按欠款本金30%计算），合计1,820,187.60元；2.四建南京分公司承担本案律师费47,003元；3.四建公司对四建南京分公司上述付款义务承担连带责任；4.四建公司、四建南京分公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：略一审法院认为，案涉《木材买卖合同》及53张发货单均系当事人双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。据此判决：一、四建南京分公司于判决生效之日起十日内支付某某贸易公司货款1,400,144.31元及逾期付款违约金420,043.29元,合计1,820,187.60元；二、四建南京分公司于判决生效之日起十日内支付某某贸易公司律师费47003元；三、四建公司对四建南京分公司上述付款义务承担连带责任。一审案件受理费21,604元，由四建公司、四建南京分公司负担。本院二审期间，两上诉人提交以下证据：1.其与案涉项目工程发包人句容天工置业有限公司（以下简称天工公司）结算的审计材料1组，拟证明案涉项目模板、木材累计使用量为807,302元，审计中已经考虑了正常损耗情况，可见某某贸易公司实际供应木材的价值不会超过审计金额，更不可能达到诉讼请求所称的260余万元；因目前整体审计工作尚未结束，审计机构不便出具证明，但该材料确系来自审计机构，真实无虞，可通过天工公司预算部门核实。2.四建公司借款单据2份、银行回单3份，载明2015年2月13日及2016年10月、11月瞿某先后向四建公司借款若干，拟证明瞿某因其与四建公司之间的借贷关系而受四建公司所托向某某贸易公司付款，故瞿某无权代表四建公司与某某贸易公司结算。某某贸易公司质证意见：对两上诉人二审期间提交的证据的真实性、关联性、合法性均不予认可；证据1中对同一规格货物的称谓及价格记载前后不一，明显失实，且四建南京分公司收货后用于何处无从可考，此数据不能作为认定某某贸易公司供货数量的依据；证据2恰恰证明了瞿某作为两上诉人承包工程的实际施工人以借款形式从两上诉人处支取工程款的事实，故该组证据不能实现两上诉人的证明目的。本院认证意见：关于证据1，案涉合同第十二条关于“四建南京分公司如购买本合同标的之外的其他材料，或在其他工程中继续购买某某贸易公司货物，又没有签订书面合同时，则双方确认权利义务以本合同为准，供货数量、单价及总额以送货单或双方结算为准”的约定能够佐证双方交易数量以实际供货数量为准，故即便该组证据属实，亦不能据此认定案涉工程木材实际使用量即为某某贸易公司的供货数量；关于证据2，两上诉人对瞿某向某某贸易公司付款的情况予以认可，而瞿某向某某贸易公司付款的时间发生于2014年8月以前，该组证据载明的瞿某借款时间发生于2015年以后，且相关借款单上载有“鉴于呈现闹事苗头，同意暂借”等内容，结合2718号案的信息，能够认定某某贸易公司关于该组证据关联性的质证意见符合当前建设工程领域实际情况。综上，本院对两上诉人二审期间提交证据的证明力均不予确认。本院经审理查明，案涉合同第四、六条约定，货到工地后，四建南京分公司2日内未提质量异议的，视为质量合格；验收合格后，四建南京分公司按约定进度付款，全部货款应于2012年7月份付清。第十条约定，四建南京分公司授权姜某、葛某作为合同具体履行职能代表人负责案涉交易的验收、结算及签订补充协议，该二人行为的后果由四建南京分公司承担。第十一条约定违约方除应负担律师费等费用外，还应承担违约责任，合同约定了三种违约金承担方式，双方勾选了“支付总货款的30%”一项。另查明，一审期间，某某贸易公司为证明其供货数量提交了送货单53份，其中部分由姜某签字，部分由葛某签字，部分由瞿某聪、尹某雷等人代签。代签的单据中，由瞿某聪代签4份，其中一份由葛某在瞿某聪代签字后补签确认，另3份仅载明“瞿某聪代”字样；其他人代签的送货单上均有葛某补签字确认。某某贸易公司另提交案涉工地《进场材料对账结算清单》4份，载明供货价款合计2,619,000.2元。葛某在4份结算单上均手书“数量已对，价格按合同结算”字样并签名，署期2016年1月19日。4份结算单上亦均有瞿某签字。二审中，两上诉人对53份送货单上姜某、葛某签字的真实性不予确认，对瞿某聪代签送货单效力不予认可，对《进场材料对账结算清单》上葛某、瞿某签字的真实性不予认可。又查明，某某贸易公司一审期间提供瞿某支付货款的付款记录共7笔，时间自2011年11月15日起至2014年8月1日止，金额合计1,218,855.89元。两上诉人对此付款记录予以认可。2014年8月后，四建南京分公司未再付款，某某贸易公司遂于2016年3月17日提起本案之诉。除以上事实外，一审判决其他事实认定属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.某某贸易公司向两上诉人主张欠付货款1,400,144.31元有无依据；2.一审判决认定的违约金是否过高；3.某某贸易公司主张向两上诉人主张的律师费有无依据。关于第1个争议焦点，本院认为，某某贸易公司向两上诉人主张欠付货款1,400,144.31元有据可依，应予支持。某某贸易公司主张送货数量有送货单为证，可予确认。两上诉人对送货单上姜某、葛某签名真实性不予认可，但未提供反证，亦未申请司法鉴定及经办人到庭作证，其反驳意见不成立。两上诉人主张签收货物需经姜某、葛某同时签字方为有效，无合同及法律依据，亦与交易常识不符，该主张不成立。送货单中3份由瞿某聪代签的送货单，虽无葛某或者姜某在送货单上补签字确认，但葛某对《进场材料对账结算清单》的签字确认可证明该3份送货单所载送货属实。根据案涉合同第十条之约定，葛某有权代表四建南京分公司进行结算，其在《进场材料对账结算清单》上签字结算的行为对四建南京分公司具有拘束力，故即便《进场材料对账结算清单》上无瞿某签字亦不影响结算的效力，且两上诉人关于瞿某身份的上诉意见，因证据不足不能成立。依据案涉合同第十二条的约定，不能排除四建南京分公司向某某贸易公司购买木材用于案涉项目以外的可能，案涉项目审计数据即便真实，亦不足以对抗某某贸易公司的诉讼主张。根据供货数量和案涉合同约定的价格统计供货总金额为2,619,000.2元，扣除已付1,218,855.89元，一审判决据此认定四建南京分公司尚欠付货款1,400,144.31元有事实及合同依据，可予确认。合同约定的付款期限届至后，四建南京分公司通过瞿某向某某贸易公司的付款行为一直持续至2014年8月，2016年1月某某贸易公司尚在与葛某、瞿某结算确认交易金额，故其于同年3月17日提起诉讼并未超过诉讼时效。两上诉人关于某某贸易公司起诉已过诉讼时效的上诉意见与事实不符，不能成立。关于第2个争议焦点，本院认为，某某贸易公司依约履行了供货义务，四建南京分公司未依合同约定的期限付款，构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约责任为总货款的30%，某某贸易公司按欠付货款的30%主张，一审判决依据四建南京分公司违约的具体情形对某某贸易公司的这一主张予以支持，不违反法律规定，本院予以确认。关于第3个争议焦点，本院认为，双方已在合同中明确约定律师费负担，现某某贸易公司因所涉纠纷委托律师作为其委托诉讼代理人参加诉讼，律师实际实施了诉讼代理行为，某某贸易公司与律师事务所约定的律师费亦不违反收费标准，该费用应由四建南京分公司负担。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,604元，由上诉人四建公司、四建南京分公司负担。本判决为终审判决。审判长　　陆正勤审判员　　董岩松审判员　　曹廷生二〇一七年五月二十四日
2020-04-07|合同法,合同订立|381人听过
胡某某与蓝某某（中国）有限公司、蓝某某（中国）有限公司南京分公司劳动争议二审民事判决书
律师观点分析 劳动者不参加当用单位组织培训，用工单位能否解除劳动合同？在一审认定劳动者不参加用工单位组织的培训即合法解除劳动等不利情况下，李凯律师认真分析，找到该案虽未参加培训但仍有证据证明其正常工作的证据，且培训需合情合理和符合工作内容，用工单位在未予劳动者协商达成一致情况下即安排员工前往几千里以外城市培训，不合理也不符合法律规定，应当认定解除劳动合同违法。最终通过李凯律师的努力终于为劳动者争取到权益二审依法改判。劳动者不参加当用单位组织培训，用工单位能否解除劳动合同？在一审认定劳动者不参加用工单位组织的培训即合法解除劳动等不利情况下，李凯律师认真分析，找到该案虽未参加培训但仍有证据证明其正常工作的证据，且培训需合情合理和符合工作内容，用工单位在未予劳动者协商达成一致情况下即安排员工前往几千里以外城市培训，不合理也不符合法律规定，应当认定解除劳动合同违法。最终通过李凯律师的努力终于为劳动者争取到权益二审依法改判。
2020-04-07|合同法,合同订立|324人听过
杨某、范某诉杨某某房屋买卖合同纠纷一案
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决书（2017）苏0113民初2731号原告：杨某，男，1976年12月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：范某某，女，1948年12月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。两原告共同委托诉讼代理人：李凯、罗磊，江苏海越律师事务所律师。被告：杨某某，男，1977年2月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张、陈，北京德和衡（南京）律师事务所律师。原告杨某、范某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员许庆林独任审判，适用简易程序，于2017年6月16日、8月8日两次公开开庭进行了审理。原告杨某、范某某，委托诉讼代理人李凯、罗磊、被告委托诉讼代理人张宏、陈金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某、范某某诉称，2007年9月16日，双方在南京市佳友房产经纪有限公司魏某见证下签订1份《协议书》，约定由原告以抵押借款的形式购买被告位于南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋，并约定房屋符合上市交易条件时被告配合原告办理过户手续。协议签订当天，原告按约定向被告支付购房款25.7万元。涉案房屋满足上市交易条件后，原告多次要求被告按合同约定办理过户手续，但被告均不配合。为维护原告的合法权益，故请求法院判令被告将讼争的房屋转移登记至原告名下，并承担本案诉讼费用。被告杨某某辩称，1、原告诉讼请求已超过诉讼时效，借款协议约定的借款时间是2007年9月16日起至2012年12月30日止。2、本案涉及的《协议书》，应当定性为民间借贷协议，而非房屋买卖合同纠纷。根据协议内容，最多认定为房屋买卖关系中的预约合同，双方最终并未签订正式的房屋买卖合同，故原告无权要求被告按照预约合同办理过户手续。3、讼争的房屋为经济适用房，即使存在买卖行为，但因违反社会公共利益，也属无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年9月16日，双方当事人在南京市佳友房产经纪有限公司的居间下签订1份协议书，约定：第一条，杨某某（甲方）于2007年9月16日向杨某、范某某（乙方）借贷人民币25.7万元，用于生意。现将某某苑XX幢XXX室产权房作为抵押。产权人为杨某某。抵押期限为2007年9月16日至2012年12月30日止。第二条，在房产作抵押时，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。第三条：有下列情况之一算违约。1、甲方故意拖延或不配合乙方过户算违约。2、甲方闹家庭纠纷导致此房不能过户算违约。3、甲方在抵押期间内瞒着乙方将户口迁入此房算违约。第四条违约责任，甲方违约须一次性将装潢费用付清。所借本金及五年利息一次性还清并承担搬家费用，乙方收到全部款项时即为离开该抵押房之日。乙方违约所借款项不予退还，并在三日内搬出该房。第五条，甲方承诺在接到乙方的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给乙方，并将该抵押的房屋现有的有关证明文件一并交给乙方。第六条，在过户该房屋时所有费用由乙方承担。该协议签订后，原告当天即给付被告房款25.7万元，被告出具收条，内容为：“今收到杨某贰拾伍万柒仟元正。”当天，中介公司亦收取原告方中介费2700元。原告随后入住此房至今。现原告要求被告履行过户手续，被告拒绝。本案在审理过程中，原告提供被告购买讼争房屋的相关证据，证明此房系被告原在本市孝陵卫街96-8号拆迁安置的房屋。被告则认为系借款抵押关系，且被告只有讼争的这一套住房。上述事实，有协议书、收条、中介费收据、当事人陈述等证据证实。本院认为，合同的性质应当根据合同内容及签订合同时当事人的真实意思表示确定。原、被告双方在中介公司的居间下签订协议书，约定由被告向原告借款25.7万元，被告用讼争的某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋作为抵押。从双方签订协议、被告交付房屋、中介公司收取中介费等行为看完全符合房屋买卖的交易性质，应当认定杨某某与范某某、杨某签订的协议书，是以抵押借款之名，行房屋买卖合同之实。故本院认定原、被告之间的借款协议实际为经济适用房买卖协议。原、被告就签订经济适用房买卖行为，虽然在签订协议时按国家政策规定该房屋不得上市交易，但在本案审理时，被告取得该房屋所有权证已满5年，已具备上市交易的条件，因此当事人双方经济适用房转让行为并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。被告作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，在民事活动中应当遵循诚实信用原则。如果随意毁约，则有违交易安全。被告抗辩其因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。对此本院认为，就性质上而言，拆迁安置房与《经济适用房住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质的房屋，两者的政策目的及保护的法益不同，从性质看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置，因此，对于拆迁安置房买卖合同并不涉及到损害社会公共利益的问题，应当认定有效。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：被告杨某某于本判决生效之日起20日内协助原告杨某、范某某将位于南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋不动产权属转移登记至原告杨某、范某某名下。案件受理费3755元，减半收取1877元，由原被告双方各负担一半。保全费1805元，由原告杨某、范某某负担。如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息以及迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3755元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 员　许庆林 二〇一七年八月十日法官助理　晋　静书 记 员　陈　庆
2020-04-07|合同法,合同订立|376人听过
上诉人汪某与彭某某房屋转让合同纠纷一案
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决书（2016）苏01民终3859号上诉人（原审被告）汪某，女，1970年12月6日生，汉族，个体工商户。被上诉人（原审原告）彭某某，男，1987年12月8日生，汉族，个体工商户。委托代理人李凯，江苏海越律师事务所律师。上诉人汪某因与被上诉人彭某某合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。彭某某原审诉称：略汪某原审辩称：略原审法院经审理查明，诉争房屋由黄啸某、黄某出租于余某某，之后余某某将该房屋转租于汪某。2013年12月11日，汪某与湖南绝味食品股份有限公司（以下简称绝味公司）签订《绝味品牌连锁特许加盟合同书》，载明：绝味公司特许汪某在特许经营期限内在绝味公司认可的、合同项下的加盟店、专卖柜使用绝味公司品牌；汪某加盟店地址为白下区某地、合同期限自2013年12月11日至2015年11月30日止，在不变更合同条款前提下，汪某可在合同有效期满前三个月向绝味公司提出延长合同期的书面请求，经绝味公司书面同意，可以延长合同期1年；绝味公司收取汪某加盟费16000元，保证金5000元。2014年10月29日，汪某与余某某签订《商铺租赁协议》，约定：汪某租赁余某某位于某地绝味鸭脖，租期自2014年11月15日至2015年11月14日，租金为6000元/月，押金5000元。后汪某于诉争房屋内经营绝味公司食品。2015年9月21日，彭某某向汪某支付280000元，汪某为此出具《收条》，载明：收到彭某某280000元，来源系某地绝味鸭脖转让款。彭某某、汪某就转让的具体内容无书面协议，汪某将其《绝味品牌连锁特许加盟合同书》原件交给了彭某某。同日，彭某某向余某某支付了押金5000元，彭某某与余某某均在2014年10月29日汪某与余某某签订的《商铺租赁协议》上签字确认，但未注明签字时间。后彭某某于诉争房屋内经营绝味鸭脖。2015年10月22日，黄啸某、黄某向彭某某出具《通知》，载明：黄啸某、黄某为某地2号102室房主，与余某某的合同至2015年11月14日到期，不再与余某某续租。因彭某某未能继续在诉争房屋内经营，绝味公司亦未与彭某某续签《绝味品牌连锁特许加盟合同书》，彭某某、汪某产生纠纷，彭某某诉至原审法院，以汪某欺骗使其重大误解和显失公平为由，要求撤销彭某某、汪某的商铺租赁协议，汪某返还转让费280000元。庭审中，彭某某提供其与汪某之间的录音资料载明：彭某某曾询问汪某关于汪某之前允诺续租诉争房屋事宜，汪某回答彭某某，诉争房屋能拿下来，因为二房东（即余某某）一直没说过不能续租，虽然余某某半年前说过诉争房屋到期不再续租，但汪某认为其只是想涨房租而已，并告知彭某某诉争房屋到最后不可能不租的。针对录音资料，汪某表示该录音可以看出系余某某向彭某某作出了续租诉争房屋的承诺。关于诉争房屋权属，以及产权人是否同意房屋转租，汪某表示不清楚房屋产权人是谁，彭某某经南京白下房产经营有限公司查询得知，涉案房屋为公房，实际承租人为张某某，用途为住宅，余某某与张某某联营经营涉案房屋，据此彭某某变更诉讼请求，要求确认转租协议无效，并返还转让款280000元整。汪某对此不予认可，辩称：根据合同法第224条的规定，承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第16条规定，出租人知道或应当知道承租人转租的但6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的人民法院不予支持，本案中公房承租人张某某自1992年承租涉案房屋至今，且于2009年以联营协议的形式将房屋转租给余某某，将涉案房屋分割为三个小的门面房分别有三个经营者经营，出租人至今未行使解除权，也未对转租提出异议，所以本案转租协议有效；彭某某、汪某之间不存在转租协议，转租协议是彭某某与余某某之间的关系，彭某某、汪某之间只存在转让；双方已实际履行了转让行为，彭某某、汪某都认可了转让行为的效力，因此汪某请求驳回彭某某的诉讼请求。张某某与黄啸某、黄某及黄啸某、黄某与余某某之间如何约定，彭某某、汪某双方均未提供证据。关于商铺的转让具体如何约定，彭某某、汪某各执一词。汪某确认收到彭某某280000元转让费，认为该转让费包括诉争房屋的剩余租期、八个网站上的网店、绝味公司的预付款及加盟权。彭某某则陈述，转让的仅为剩余租期和冰箱等设备，彭某某另行支付了绝味公司预付款18000元，并且汪某所述网站彭某某可以自行注册，不需要花成本转让，因为没有实体店绝味公司就不再给彭某某经营，通过录音证实汪某多次承诺房子可以续签，打消了彭某某顾虑，致使彭某某错误认为在仍能续租的情况下，接手剩余租期仅有一个月的房屋，将28万元的转让费支付给汪某，主要责任应在汪某。原审法院认为,根据合同法的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，彭某某、汪某双方对转让的具体内容无书面约定，但根据彭某某、汪某陈述及双方通话的录音资料可以证明，彭某某支付28万元的转让费不是仅接手租赁经营汪某商铺剩余的租期，从汪某向彭某某收取转让费、彭某某在汪某与余某某的商铺租赁协议上签字及电话录音，可以认定彭某某、汪某之间存在转让绝味品牌连锁特许加盟权、房屋租赁权及可以续租的约定。而诉争房屋为公有房屋，房屋性质为住宅，汪某并未提供证据证明房屋所有权人同意承租人将诉争房屋作为商铺使用或转租，也未提供证据证明承租人同意次承租人再次将诉争房屋转租，故彭某某与汪某转让协议中就房屋租赁部分的约定无效。故彭某某要求确认转租协议无效，并返还转让款的诉讼请求，原审法院予以支持。双方就绝味品牌连锁特许加盟权的转让，是双方真实意思表示并已实际履行。彭某某在缔约时并未审核房屋权属，亦未核实转让的商铺是否能够取得房屋权利人的同意即私自与汪某达成商铺转让租赁的约定，就转让费所包含的具体内容亦未做书面约定，存在过失，应承担相应的责任。因双方约定不明，致无法确认转让的具体内容，结合彭某某在诉争房屋内经营时间，彭某某也表示转让费中包括了冰箱等设备，综合考虑合同的履行情况、双方确认的加盟费16000元，保证金5000元，以及商铺剩余租期的租金，原审法院酌定汪某返还彭某某23万元。依照法律规定，法院判决：一、彭某某与汪某之间的商铺转让合同无效。二、汪某于判决生效之日起十日内返还彭某某转让费230000元。三、驳回彭某某的其它诉讼请求。案件受理费5500元，由彭某某负担1500元、汪某负担4000元。汪某不服，向本院提起上诉称：略。被上诉人彭某某答辩称：略二审期间，双方均无新证据提交。上诉人对原审查明的“被告将其《绝味品牌连锁特许加盟合同书》原件交给了原告”、“绝味公司亦未与原告续签《绝味品牌连锁特许加盟合同书》”有异议，认为其已将合同交给了绝味公司，解除了上诉人与绝味公司之间的合同，被上诉人和绝味公司就某地店新签订了合同。对原审查明的其他事实，本院予以确认。另查明，本院二审期间上诉人陈述，收取的28万元中，包括剩余的租金1.2万元，当时店内的货物大概是1.5万元，还有当时因为网站上客户的预付款及货款大概是2万多，还有付给绝味公司的预付款1.6万元，剩余的就是该加盟权的价值。由于还是觉得不够，被上诉人又另行支付了1.8万元，该费用是指货款，预付款，还有网站上的钱。以上事实，有本院谈话笔录予以证实。本院认为，诉争房屋为公有房屋，房屋性质为住宅，汪某并未提供证据证明房屋所有权人同意承租人将诉争房屋作为商铺使用或转租，也未提供证据证明承租人同意次承租人再次将诉争房屋转租，故原审认定涉案转让协议中关于诉争房屋租赁的约定无效并无不当。上诉人主张转让协议中房屋租赁部分约定有效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照合同法的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，上诉人与被上诉人就涉案商铺的具体转让内容未作出明确的书面约定，原审结合双方的陈述及录音资料等证据，认定双方存在转让绝味品牌连锁特许加盟权、房屋租赁权及可以续租的约定并无不当。因房屋租赁部分约定无效，被上诉人依法应返还相应的转让款。鉴于双方约定不明，且被上诉人自身存在过失，原审综合考量合同的履行情况、双方确认的加盟费16000元、保证金5000元及商铺剩余租期的租金情况，酌定上诉人返还被上诉人23万元系依法行使裁量权，并无不当，本院予以确认。上诉人认为被上诉人支付的28万元转让款及1.8万元费用中，绝大部分系绝味品牌加盟权的价值，但上诉人并未提供相应证据证实自身的观点，其认为涉案转让协议有效，仅需返还两个月租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人汪某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽审　判　员　　许云苏代理审判员　　马　帅 二〇一六年六月二十九日书　记　员　　朱亚芳
2020-04-07|合同法,合同订立|336人听过
潘某某诉储某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决书（2016）苏0106民初5407号原告（反诉被告）潘某某,男,汉族，1959年生。委托代理人李凯，江苏海越律师事务所律师。被告（反诉原告）储某某,女,汉族,1984年生。被告（反诉原告）朱某某，男，汉族，1985年生。原告（反诉被告）潘某某与被告（反诉原告）储某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘某某及其委托代理人李凯，被告（反诉原告）朱某某以及被告（反诉原告）储某某、朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某诉称：2015年12月，原、被告签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定原告将其所有的坐落于南京市鼓楼区XX新村19号503室房屋出售给两被告。合同签订后，两被告支付了定金5万元，2016年1月27日支付了首付款45万元。原告按约配合两被告办理房屋过户手续，被告应于2016年4月15日前支付余款88万元。但直至2016年3月15日，两被告仅向原告支付了11万元，剩余79万元余款迟迟未能支付，打乱了原告另行购房的计划。经原告多次催要，被告仍未按照约定支付剩余款项。故原告诉至法院，请求判令两被告向原告承担违约金10万元，并承担本案诉讼费用。被告储某某、朱某某辩称：原、被告双方签订的上述合同约定被告通过银行贷款方式支付余款88万元，应于2016年4月15日前支付此部分房款，具体以贷款银行房款日为准。被告已于2016年2月1日通过贷款审批，但因为贷款流程的影响，贷款未能在2016年4月15日前汇入原告账户，该情况并非两被告违约造成。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告储某某、朱某某诉称：反诉原告于2016年1月15日申请办理商业贷款，于2016年2月1日通过审批，并同时申请办理了公积金贷款。因公积金贷款审批过程较慢，两被告于2016年3月15日向反诉被告支付了11万元购房款。剩余77万元于2016年6月14日由贷款银行汇至反诉被告账户。至此，反诉原告已向反诉被告支付138万元购房款，反诉被告应当交付房屋，反诉原告同时支付尾款2万元。但反诉被告拒绝交付房屋，构成违约。故反诉原告提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告立即腾空并交付南京市鼓楼区XX新村19号503室房屋；2、反诉被告承担违约金10万元；3、本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告潘某某辩称：1、反诉原告违约在先，且77万元的房款是在反诉被告就本案在法院提起诉讼之后支付，对于合同是否履行尚不明确，故不具备交付房屋的条件；2、合同约定全款到账三日内腾空房屋，现反诉原告尚余2万元尾款未支付，故反诉被告无需交付房屋。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：原告原系南京市鼓楼区XX新村19号503室房屋（建筑面积为66.92平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人。2015年12月，原告（甲方）、两被告（乙方）与南京中原房地产中介有限公司（丙方，以下简称中介公司）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方；房屋售价为140万元；乙方于2015年12月20日向甲方支付定金5万元；乙方于2016年1月20日前以现金方式向甲方支付首付款45万元；第二期房款为88万元，乙方通过银行贷款方式支付，乙方应于2016年4月15日前支付此部分房款，具体以贷款银行放款日为准，产生的相关费用由乙方承担；甲方同意乙方自留尾款2万元，此部分尾款甲、乙双方同意于房屋交付当日自行交割；甲方应在全款到账后3日腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；违约方应向守约方支付违约金10万元；若乙方申请的贷款额度不足或因其他原因（如乙方自身信用问题未获审批）无法获得贷款的，乙方应于出件之日起7个工作日内将相应部分房价款以现金方式支付给甲方等等。上述合同签订后，被告方于2015年12月20日向原告支付了定金5万元，于2016年1月27日向原告支付了首付款45万元。2016年1月13日，原、被告及中介公司又签订了《南京市存量房买卖合同》载明房屋总价款为140万元，余款88万元于3月底前贷款下来付，尾款2万房子交接时付清等等。其中“140万元”系“160万元”涂改而成，该份合同在南京市房屋产权交易中心处备案。2016年1月15日，被告方向贷款银行提交了贷款申请，所提交的用于办理贷款的《南京市存量房买卖合同》载明的总房款为160万元，并以贷款88万元的数额申请贷款。对此，原告提交了其从中国建设银行南京洪武路支行处获得的房款金额为160万元的《南京市存量房买卖合同》，该合同并未约定贷款的支付时间，落款处有原、被告双方签名。被告对先以160万元总价办理贷款的事实不持异议。2016年2月3日，原告将涉案房屋过户至两被告名下。因贷款银行未同意被告方贷款88万元，故被告方于2016年3月15日又以总价款140万元《南京市存量房买卖合同》申请贷款77万元，并于当天以银行本票方式向原告支付房款11万元。2016年4月22日，原、被告、中介公司以及案外人王某某签订一份《三方合约》，内容为因被告申请的公积金贷款尚未审批通过，原告急需此款购买他房，故原告向王某某借款60万元。被告配合原告将此笔贷款及时审批结束并顺利放款。放款当日归还此款。2016年4月27日，原告因迟迟未获得剩余购房款，向被告方发出《律师函》，要求被告方在收到律师函的7日内支付余款79万元。被告收到该函后，未在7日内支付剩余房款。因此原告于2016年5月31日诉至本院，要求判如所请。2016年6月14日，在本案审理过程中，贷款银行将77万元贷款汇至原告账户。2016年6月15日，被告向原告发出《交房通知书》，要求原告于2016年6月18日前腾空房屋，于当日将房屋交付被告。但原告认为被告违约在先，故未向被告交付房屋。2016年6月18日，被告以原告不交付房屋为由报警，民警达到现场后进行协商，但因房主不在现场，故未协商成果。后被告提起反诉，要求反诉如请。审理中，被告提交的又一份《南京市存量房屋买卖合同》在房屋总价款处注明是“140万元”，但是从“160万元”涂改而成，其余内容与原告从银行处获得的《南京市存量房屋买卖合同》内容一致，未约定贷款支付时间。被告称获得银行贷款的审批的时间为2016年2月1日，对此提交《南京住房公积金购房贷款申请（审批）表》予以证明，该表第3页银行同意贷款的时间为2016年2月1日，但无公积金管理中心审批意见。被告称因提交的160万元总价的合同与契税发票所载140万元总价款不符，故未通过公积金贷款审批，因此于2016年3月15日重新办理了贷款申请。原告称被告第一次以160万元总价办理贷款手续时，原告是陪同被告一起办理，并在提交给贷款银行的总价为160万元的合同上签字，但因未仔细审阅合同，故不知晓被告是以160万元的总价办理贷款。原告为了筹款另行购房向王志萍支付了两个月的利息48000元。原、被告确认涉案房屋的实际价格为140万元。原、被告在本院限定的2016年7月16日办理了房屋交接手续，被告也向原告支付完毕尾款2万元。经本院释明，原告将违约金标准降低为合同约定的每逾期一天按总房价的万分之五计算。原告认为被告反诉请求主张的违约金过高，请求法院予以调整。原、被告双方因分歧较大，致使本案调解未果。本院认为，原、被告之间就买卖涉案房屋所签订的《房地产买卖合同》以及总价为140万元的《南京市存量房屋买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。而对于总价为160万元的《南京市存量房屋买卖合同》，该合同中的价格条款并非原、被告真实意思表示，仅是为了获得更高额的银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的之情形，该条款应当认定为无效。对该份合同，原告本人进行了签字确认，并配合被告办理了第一次贷款申请，因此原告辩称不知晓被告第一次贷款88万元的意见，本院不予采纳。2016年4月22日，原、被告签订《三方合约》时，被告未按照合同约定支付余款77万元，原告对此并未要求被告用其他方式补足，且《三方合约》明确约定被告配合原告将此笔贷款及时审批结束并顺利放款，加之《房地产买卖合同》中虽然约定被告应于2016年4月15日前支付余款，但又随之约定具体以贷款银行放款日为准。综上，本院认为原告对于被告曾以160万元的合同总价进行贷款是明知的，应当承担相应风险。虽然合同约定余款支付时间具体以贷款银行放款日为准，被告也在2016年4月15日前补足了贷款不足的部分即11万元，但对于贷款审批通过迟延，原、被告双方均有过错，应当各自承担相应责任。综合本案案情以及原告主动将违约金标准降低为每逾期一天按总房价的万分之五计算，本院酌定被告向原告支付违约金21000元。被告的银行贷款系在案件审理过程中下款至原告账户，此时双方纠纷尚未审结，且原告在本案审理过程中本院所限定的时间将涉案房屋交付给了被告，因此原告并未违约。被告反诉要求原告支付违约金10万元的反诉请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，判决如下：一、被告（反诉原告）于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）潘某某支付违约金21000元；二、驳回被告（反诉原告）储某某、朱某某的反诉请求。本诉部分案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）潘某某负担987，被告（反诉原告）储某某、朱某某负担163元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。反诉部分案件受理费1150元，由被告（反诉原告）储某某、朱某某负担（此款被告已预交）。代理审判员　周　磊 二〇一六年七月二十六日见习书记员　李雅文
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