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房屋买卖协议
房屋买卖协议 卖方（甲方）：身份证号码：住址：联系方式： 买方（乙方）：身份证号码：住址：联系方式： 《根据中华人民共和国合同法》甲乙双方就买卖房屋事项在平等、自愿、诚实守信、协商一致的基础上订立本合同，供双方遵守：一、甲方自愿将自有的位于 号楼 单元 室，建筑面积为 平方米，房产证编号为 ，以人民币（大写）： （小写： ） 价款出售给乙方；二、房屋的情况：房屋的性质为住宅、户型为 室 厅 厨 卫 、是否有地下停车位和车库（ ）；三、付款方式及时间：甲乙双方协商一致，选择按照一次性付款的方式支付，乙方将全部购房款转入甲方指定的账号：开户行： ；账号： ；付款时间为本协议签订当天，乙方在收到购房款后向甲方出具购房款收据。四、房屋权属及争议解决：1、甲方保证此房系从开发商或建设方处直接取得，不是从第三方转手取得，保证此房无权属争议，甲方具有完全的所有权、处分权，无其他权属争议、无其他承租人、不存在租赁权纠纷、不存在优先购买权纠纷；2、合同签订后，甲方对房屋的相关权益转让给乙方（使用、出租、担保、抵押、买卖、占有等）随房屋一并转让给乙方；3、甲方在交接时无权属争议和财务纠纷，并已经缴清水电费、煤气费、物业费等各项费用；五、禁止另行签订买卖协议：甲乙双方达成此房屋买卖协议后，房屋全部权属归乙方，乙方具有完全的所有权、处分权，甲方就该房签订的其他买卖协议、租赁协议、担保协议、抵押协议等一律无效，乙方就甲方的该违约行为可以主张违约金或损害赔偿，违约金的数额为本次房屋交易总价。六、房屋交接：本协议签订当日，甲乙双方办理房屋交接手续，甲方将质量合格的房屋交于乙方，乙方可以自行入住；七、房产证办理：1、因房屋暂时无法办理房产证，甲方应将办理房产证所需要的原始材料原件（含前期甲方缴纳各项费用的票据原件）在协议签订当日一并交于乙方，作为合同不可分割的附件部分；2、房屋满足首次登记的条件时，甲方应积极办理首次登记，相关税费由甲方承担；3、房屋首次登记完成后十日内或无需首次登记可以直接办至乙方名下时，甲方应积极配合乙方办理产权过户登记手续，相关税费各自承担；八、如若发生纠纷，双方协商解决，协商不成，由房屋所在地法院管辖；九、本协议自签字之日起生效，本协议未尽事宜可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；十、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。 甲方： 乙方： 日期： 日期：
2018-09-07|房地产,房屋买卖|2021人听过
租赁关系还是居间关系二审判决书
租赁关系还是居间关系二审判决书案情：原告将吊车租给被告使用，被告又将吊车租给第三人，该吊车在作业中将第三人的工人砸伤，伤人案件报警处理，派出所介入调查做了几分询问笔录，后原告、被告及第三人之间就赔偿事宜出现扯皮。被告也拒绝向原告支付租赁费用，被告间遂形成诉讼，诉讼中被告以原被告间没有租赁关系，只是居间合同关系，主张原告向第三人要租金，原，经过一审、二审审理及对第三人做调查笔录查明原被告确系租赁关系，判决被告向原告支付租金。 代理：代理人接手案件后，因为案件的起因是原告的吊车伤人，就形成了，原告、被告、第三人就赔偿难以达成一致意见的情况，而受伤的人又是第三人的工人，将两件事放到一起处理的可能性不大，经过反复权衡，查看施工现场、走访参与调查的派出所，在与对方协商未果的情况下，原告选择直接起诉被告，索要租金，因为是两个法律关系。事后证明代理人是正确的在原告的租金得到法院判决支持的情况下，伤人赔偿的事宜也得到了处理。山东省临沂市中级人民法院民事判决书(2017)鲁13民终17**号上诉人(原审被告)：王XX委托诉讼代理人李xx，山东xx律师事务所律师。被上诉人(原审原告)刘XX委托诉讼代理人季伟，江苏田湾律师事务所律师。上诉人王XX因租赁合同纠纷一案，不服临沂市临沭县人民法院(2016)鲁1329民初4612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人王XX委托诉讼代理人李XX、被上诉人刘XX委托诉讼代理人季伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人不服原审判决，向本院提出上诉请求：一、依法撤销(2016)鲁1329民初4612号民事判决书，并依法改判或发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。理由如下：一审法院认定事实不清不全，一审法院未将上诉人已经支付给被上诉人2万元租金和被上诉人拖欠上诉人的款项800元予以扣除。在一审被上诉人提交的起诉状和双方的举证质证中均明确，在本案租赁合同关系中，上诉人已经实际支付被上诉租金2万元，另外在一审庭审被上诉人提交的录音证据中，被上诉人亦明确认可其拖欠上诉人800元并同意一并扣除，但一审法院仅仅依据被上诉人提交的录音证据按照6500元/天的标准并按照15天的租赁期限判令上诉人支付被上诉人租赁费97500元，并未在判决数额中扣除上诉人已经实际支付的2万元租赁费用和800元款项，属于明显认定事实不清。综上所述，请二审法院依法查明事实，依法支持上诉人上诉请求。被上诉人刘XX辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审法院认定事实：原告主张被告租赁其160T汽车吊施工作业，尚欠租赁费110500元，提供了录音一份，原告在录音中陈述的主要内容大致为原告总共做了17天，6500元/天，还有110500元未付。被告在录音中否认原告的工作天数17天，认为是15天。被告对原告所陈述的租赁费6500元/天未作明确否认。被告主张与原告不存在租贸关系，提供了临沭县公安局XX派出所对陈xx、李xx、董xx的询问笔录各一份，其中，陈万红在询问笔录中陈述为我在XX租了王XX的25吨小吊车，王XX已经给我干了四个月的活了，有时我的活要大吊车，王XX的小吊车干不了，王XX给我从临沭县县城找了个160吨的大吊给我干活，由于我用大吊车的时间比较少，我用工钱我也是给王XX，由王XX再给大吊陈XX与本案被告形成租赁关系，被告在向原告支付租赁费后可以依据租赁关系向陈XX要求租赁费。本院依原告的申请对陈XX所做的调查笔录，其陈述为：“我不认识原告刘XX，我租用的王XX的25吨小吊车小了，就让王XX介绍的大吊车，王XX是从中赚取好处费的，我付给王XX的汽车吊是7500元天，我就是租的王XX的160吨大吊，所有费用都是我付给王XX的，再由王XX付给大吊车司机，至于王XX是否将租赁费付给大吊车司机，我不知道。原告对该份调查笔录无异议，被告对该份调查笔录的真实性无异议，但认为被告仅是从中介绍，属于居间方，原告如果主张租金，应当向陈万红主张。庭审中，原、被告一致认可租赁费的支付方式是由陈万红支付给被告王XX，再有被告王XX支付给原告刘XX。一审法院认为：本案的争议焦点为原告是与被告形成租赁关系还是与案外人陈XX形成租赁关系。被告主张与原告之间不形成租赁关系，系从事的居间行为，原告予以否认，认为原、被告之间形成租赁关系。在原告所提供的录首中，被告对租赁的时间和租赁费数额提出异议，但未直接否认与原告之问的租赁关系。在庭审中，原、被告一致认可租赁费的支付方式是由陈XX支付给被告王XX，再由被告王乐臣支付给原告刘XX的。从租赁费的支付方式来看，原、被告之间形成租赁关系，被告又将吊车给陈万红使用系转租行为，并不是从事居间介绍。如果被告所主张的居间合同成立，案外人陈XX应当直接陬告支付租赁费，并向被告支付居间费用，但案外人陈万红并未直接向原告支付租赁费，而是将支付租赁费给被告，由此可以看出，与被告建立租赁关系的并非陈XX，而是被告，故关于被告是从事居间行为的主张，不予支持。综合以上事实，原、被告之间形成租赁关系。原告主张施工作业17天，被告不予认可，认为施工作业15天，原告未提供相应的证据予以证实，关于原告的该项主张，本院不予支持，对于施工作业的天数应以被告所认可的15天计算。原告主张租赁费是6500元/天，被告在录音中未予否认，庭审中，被告亦未提供出相应的证据予以反驳，故本院对原告关于租赁费为6500元/天的主张予以支持。原告所主张的利息，应自其主张权利之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付。依照《中华人民共和国民法通则》第百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决被告王XX于判决生效后十日内给付原告刘XX租赁费97500元，并自2016年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息至付清之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元减半收取1255元，由原告负担140元，被告负担1115元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人提交了一份从其保险柜中调取的7月12日及7月14日台单一份，证明被上诉人吊车在7月份己经被上诉人租赁，上诉人主张的2万元是7月份的台单。上诉人对该证据进行了质证对于该份证据的真实性无异议，关联性有异议。该证据用户名称为XX送变电公司，且用户签名处也是该公司的工作人员，该证据可以证实被上诉人的吊车实际租赁人为XX送变电公司，施工时间为2016年7月12日、7月14日。关于总租赁天数，被上诉人称，7月份有四天，台单费为2 6万元，给了2万元，还有6000元没给，8月份共10天。9月份为3号到6号，被上诉人主张17天吊车费，但上诉人只承认15天，故按照15天支付的，其在录音中并没有提及扣除2万元的情形。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是上诉人支付给被上诉人的2万元是否应当从总租赁费中扣除。被上诉人刘XX通过上诉人王XX介绍到工地从事吊车作业，由上诉人支付被上诉人吊车租赁费，双方形成吊车租赁关系，上诉人应按照租赁天数和日租资费标准支付被上诉人租赁费。关于租赁天数，被上诉人称7月份有四天，8月份共10天，九月份为3号到6号，被上诉人主张租赁时间为17天，被上诉人只认可租赁天数为15天，根据民事诉讼证据规则关于自认的规定，原审认定双方的租赁天数为15天并无不当。由于被上诉人已经支付了被上诉人20000元，该款应从总租赁费中扣除。对上诉人关于应扣除已支付款项的上诉主张，本院予以支持。关于上诉人主张的被上诉人另外拖欠上诉人800元的问题，与本案不是同一法律关系，原审未予折抵并无不当。综上所述，原审法院认定事实部分不当，不院予以纠正。依照甙中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(三)项之规定，判决如下：一、变更临沭县人民法院(2016)鲁1329民初46**号民事判决为上诉人王XX于本判决生效后十日内给付被上诉人刘XX租赁费77500元，并自2016年11月14日起按照中国**银行同期贷款利率的标准支付利息至付清之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费2510元减半收取1255元，由被上诉人刘XX付担376元，上诉人王XX负担879元，二审诉讼费2510元，由被上诉人刘XX负担。本判决为终审判决。审判长 邵XX审判员 王XX审判员 赵XX 二〇一七年七月十六日 书记员：倪XX
2018-09-07|合同法,合同订立|417人听过
执行异议之诉案件一审获支持、二审以事实不清发挥重审
执行异议之诉案件一审获支持、二审以事实不清发挥重审 案情：执行异议之诉案件，上诉人一审败诉，二审找到代理人，要求代理案件，代理人在上诉阶段介入后，第一时间复印了全案卷宗，发现一审阶段对方做了大量的工作，举了大量的证据，最终获得了法院有利的判决。代理人在对方举证的一份证据中发现一份《购房协议》和一份资金流水，围绕这一点展开大量细致的工作，我方认为流水系借贷形成，对方移花接木作为房屋买卖的流水，我方同时申请法院调取位于开发商处的首付款缴纳凭证及资金流水。因为案情过于复杂，前后经过七次庭审并两次延期审理，最终法院认可了我方事实不清的观点将案件发回重审。 江苏省东海县人民法院民事判决书(2015)连东民初字第01963号 原告孙X法定代表人徐X，上海XX律师事务所律师。被告顾XX被告XX委托代理人刁XX，江苏XXXX律师事务所律师。第三人李XX委托代理人杨XX，江苏XX律师事务所律师。原告孙X与被告顾XX、徐XX、第三人李XX执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙X及其委托代理人徐X，被告顾XX、徐XX的委托代理人刁XX，第三人李XX的委托代理人杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙X诉称，2009年12月28日，因第三人李XX名下没有住宅用房，原告孙X名下已有住宅用房，因此原告孙X以李XX的名义购买了XX县XX街道XXXX名城风景4一合11XX号房屋.由于不懂法律，错把承诺和情况说明的内容写成《购房协议》，而原告和第三人之间从未发生任何买卖关系。所谓协议，实质上就是一个情况说明和承诺，该披议可以看出，被执行人李XX仅负责签署形式材料，而首付款、房贷、税收等款项支出均由原告孙X承担，李XX无需支付一分钱，也无需回购。事实上，首付款交付后及房屋交付后的物业服务费、装修、出租、水电、有限电视费等所有费用全部是原告孙X支付。如果房屋不是原告孙X的，原告没有理由这么做。如果是为李XX做的，李XX又无需回购，原告孙X也从未欠第三人李XX一分钱，不符合生活常识。而这一切，由于原告的房屋曾与原告孙X就其购买的新房一起团购家具、电器等，是明知的，所以被告是恶意保全。顾XX购买房屋系在同一开发小区，原告与顾XX、徐XX均是无话不谈的好朋友。他们是知晓房屋的实际权属的，但是他们仍然恶意保全，让原告很失望与不解。从房屋交付至今，一直是原告孙X在行使物权，行使相应的占有、使用、收益的权利。不当保全，已严重影响了异议人对该物权完整性的享有与行使。原告的物权权益受损，被告必须承担。李XX欠顾XX钱是事实，但是不能牵连无辜的案外人孙X。原告先后对被告涉案房屋的保全查封不服，并提出执行异议，后法院裁定驳回执行异议，因此原告现提起执行异议之诉。综上，请求撤销东海县人民法院作出的(2015)连东民初字第00779号民事裁定书和(2015)连东民初字第00780号民事裁定书，解除对XX县XX街道XXXXX风景4-合11XX号房屋的查封，停止对XX县XX街道XXXXX风景4-合11XX号房屋的执行，判令被告赔偿因恶意保全造成的损失30000元，依法确认原告对XX县XX街道XXXXX风景4-合11XX号房屋拥有所有权和使用权，涉案诉讼费由被告承担。被告顾XX、徐XX辩称，东海县人民法院作出的(2015)连东民初字第00779号民事裁定书和(2015)连东民初字第00780号民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回原告的诉讼请求。第三人李XX辩称，涉案房屋实际上归原告所有，第三人仅仅是登记上的权利人，原告购买房屋时因为首付款的问题要求以第三人的名义购买，第三人就把身份证交给他，包括房屋买卖合同的签署，房屋首付款的交付、税收的缴纳、银行的还贷、房屋的接受及房屋的占有、使用、收益和处分，第三人都没有参与，也不知情。房屋购买至今第三人仅在2011年前后进入过一次该房屋，其余的第三人与该房屋没有任何交集。经审理查明，2009年12月28日，第三人李XX以其名义与连云港XX房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定李XX购买XXXXXXX房产，房屋总价款办理银行按揭贷款，2011年5月31日前交房,2009年12月31日，原告孙X就借用李XX名义购买上述房屋，与李XX签订一份协议书，内容如下："购房协议甲方：孙X性别：女身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，李传玲身份证号：XXXXXXXXXX。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲，乙双方就甲方购买XX县XX名城商品房(具体位置见附件1)，使用乙方身份证签署合同购买房屋一事达成协议如附件1XX县XX名城第XX号楼合并XXX号房,甲力因故无法在银行贷款购房，经乙方同意使用乙方身份购买本合同房产。二、用乙方身份购买本合同房产，在购买房屋过程中，需要乙方帮助签署合同并办理相关事宜，乙方的所有签字及购房行为均为甲方的行为。三、该房购买后，在银行每月以乙方名义还款，但该款是甲方给付。四、银行贷款还清后，乙方需协助将该房过户给甲方，过户费用由甲方支付，乙方不得无故拖延过户时间。五、在购买本合同房产过程中所产生的购房款、契税等一切费用由甲方支付。六、本协议自签订之日起即具有法律效力，如有任何一方违反本合同条款，承担由此产生的一切法律责任。七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自签订之日起生效。甲方：孙X乙方：李XX2009年12月31日。”另查明，原告孙X通过家人刷卡及现金方式，向连云港XX房地产开发有限公司缴纳首付款47285元，余款以李XX名义办理按揭贷款，还贷账户存折原件一直在原告手中，且由原告通过转账和现金存款存入还款账户的方式偿还按揭贷款。再查明，涉案房屋交付后，广播电视、物业费用。房屋房产证原件、《商品房买卖合同》,契税发票等原件在原告孙X手中保管。还查明，2014年4月9日和2015年5月14日，顾XX和徐XX先后起诉第三人偿还借款，在诉讼过程中，本院依据被告的申请对涉案房屋进行保全。被告与第三人民间借贷案件生效进入执行阶段，原告针对涉案房屋提出执行异议，后本院裁定驳回原告的执行异议，现原告依法提起执行异议之告和第三人签订的《购房协议》、转款记录、还贷凭证、存折、证人证言、购买家电发票、装修合同、房产证原件、《商品房买卖合同》、契税发票等原件、民事裁定书等证据予以证实。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告借用第三人名义购买涉案房屋，有双方签订借名买卖协议，原告出资及还贷、装修及实际入住使用等相关证据予以证实，且房产证件、商品房买卖合同》、契税发票等原件在原告孙文手中保管，能够印证原告系房屋实示产权人，第三人李XX只是名义产权人。本院认为，原告借用第三人名义买房，作为实际产权人享有足以排除强制执行的民事权益。我院在诉讼过程中，根据不动产登记查封涉案房屋，符合相关法律规定，原告请求撤销保全裁定书和解封房产，不属于本案审理的范围。原告主张被告恶意保全，没有事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：XX县XX镇XXXXX城1X号楼一合11XX室房产妇原告孙X所有。停止対XX县XX镇XXXXX城1X号楼一合XXX室房产的执行。 驳回原告孙X其他的诉讼请求。案件受理费4450元，由被告顾XX、徐XX负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4450元。连云港市中级人民法院开户行连云港市农行苍梧支行，账号440301040009094.审判长井XX代理审判员刘X代理审判员 吴X二〇一六年二月二十三日 书记员 李X 江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏07民终1735号上诉人（原审被告）：顾XX上诉人（原审被告）：徐XX两上诉人共同委托诉讼代理人：季伟、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙X委托诉讼代理人：徐X，上海XX律师事务所律师。原审第三人：李XX委托诉讼代理人：杨XX，江苏XX律师事务所律师。上诉人顾XX、徐XX因与被上诉人孙X、原审第三人李XX执行异议之诉一案，不服江苏省东海县人民法院（2015）连东民初字第01963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院认为，一审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2015）连东民初字第01963号民事判决；二、本案发回江苏省东海县人民法院重审。上诉人顾XX、徐XX预交的二审案件受理费4450元予以退回；二审案件公告费400元，由李XX负担。审　判　长　　程　X审　判　员　　严XX代理审判员　　吴XX二〇一七年七月十三日书　记　员　　孙XX
2018-09-07|合同法,合同订立|481人听过
你获得的转让债权靠谱么？
你获得的转让债权靠谱么？ 转让债权就是受让人从转让人处获得的债权，这种债权存在一定的风险，本文主要探讨转让债权的法律风险，主要从两个方面考察转让债权的法律风险，程序上的风险和债权可实现风险。 程序上的风险主要是转让的债权是是否通知到了债务人，通知到债务人后债权转让才对债务人生效，否则债务人仍可以向转让人履行，完全履行后也视为履行完毕，此时受让人获得的债权没有受让的意义。 《合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力。”该通知不拘泥于书面通知，但以书面通知为优，考察受转让的债权是否已经送达债务人也简单，书面通知的，看邮寄送达回执是否经过债务人签收。债权可实现风险，这一点应该有专业的律师进行操作，实践中债权来源复杂、多样，除了考察债权转让合同是否有效，还有受让的债权是否可实现，一般受让的债权来源于基础合同（原合同），如果基础合同是无效的，则受让的债权无法实现。所以，考察基础合同尤为重要，一般合同成立时即生效，但法律法规规定需要经过登记备案的，还要看是否经过登记备案，在一些附生效、解除条件的合同要看条件是否成就，当然还有一些合同附生效期间，在生效期间内合同有效。除了这些，还要看合同签订的主体是否是无行为能力人、限制行为能力人、是否有代理权、是否系无权处分及事后是否经过有权人追认。《合同法》明确列举了几种合同是无效的，这些合同作为基础合同，获得的转让债权是不受法律保护的。主要有《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩饰非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。那么，如果受让人获得是不受法律保护的债权，如何处理呢？一般债权转让合同纠纷中涉及到两个合同方面法律关系，即基础合同关系和债权转让合同关系，根据合同相对性的原则，债权让与人与受让人之间就其权利达成一致协议，并且意思表示真实，符合法律规定的要件和程序，不违法社会公共利益，则债权让与人与受让人之间权利转让合同有效，受让人在受让权利的范围内对债务人享有请求权，在此债权转让合同的有效性不受原债权债务合同有效性的影响，即使原债权债务合同无效，债权受让人只是无权向债务人主张原合同的权利，但是基于债权转让合同的有效的处理方式，受让人可以因此取得给予法律关系合同被确定为无效后一方当事人所享有的权利而直接产生的债权，包括财产返还或者损害赔偿的请求权。《上海市高级人民法院关于在民商事审判中处理转让无效合同中的权利纠纷案件的研讨意见》认为：“经法院审查，债务人就其与债权人之间的合同属于无效的抗辩依法成立，或法院审理确认其与债权人之间的合同无效，债权受让人无权向债务人主张原合同权利，但基于转让合同有效，受让人因此取得基于法律规定而直接产生的债权。”如果债权转让合同本身就是无效的，则只能依据无效合同的处理方式即《合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”此时，受让不能实现受让债权，只能要求对方返还财产或赔偿损失。 作者：江苏田湾律师事务所律师 季伟
2018-09-07|债的主体,债的主体|759人听过
二手房买卖中非本人出卖的风险
二手房买卖中非本人出卖的风险 二手房买卖中经常会遇到由产权人家人代为签字的情形，主要有以下几种情形，第一、房屋属于夫妻双方共同共有，由一方在买卖合同中签署夫妻双方的名字；第二、父母替子女签字卖房，子女为未成年人或成年人；第三、朋友替产权人卖房；第四、假装产权人，卖别人的房子；以上四种也有可能存在交叉的情形。但不管出卖人位置签的是产权人的名字还是他人的名字，无非涉及到买卖合同签字人是否有代理权或法定代理人是否损害了未成年子女利益的问题。这里法定代理人是否损害了未成年子女利益与买卖合同的效力问题清晰明了，即没有明显损害未成年利益情形的，买卖合同有效。那么，没有有效的授权书，即签字人代理权不明的情况下买卖合同的效力如何，分为对签字人的合同，效力和对产权人的合同效力。买卖合同对被代理人即产权人的效力问题《合同法》给予了正面回答，即签字人没有代理权或产权人拒绝追认时，买卖合同对产权人不生效。在签字人构成表见代理的情况下，买卖合同对产权人有效。《合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《合同法》第四十九条：“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”但《合同法》第四十八条没有明确说明“由行为人承担责任”是一种什么责任。下面说明下签字人承担的责任问题，在房屋买卖合同中，签字人没有代理权的情况下，应该承担什么样的责任？此种情形下，房屋买卖合同对签字人有效，签字人应该承担违约责任或者损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对“《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中的“当事人”是否为合同缔约方”问题的答复---最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本条是关于出卖人对出卖的标的物无所有权或处分权时，买卖合同是否无效的规定。基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，本条规定出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但出卖物是否能够因买卖合同而发生所有权转移的物权变动效果，则要依出卖人此后能否取得标的物的所有权或处分权等予以确定。本条解释中的“当事人”，应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以为买卖合同的缔约方，也可以为合同缔约方以外的与买卖合同或出卖物有利害关系的其他人。例如，买受人与出卖人签订买卖合同后，得知出卖人对出卖物无权处分，因而起诉主张确认买卖合同无效的，该当事人即为合同缔约方（买受人）。另外的情形如：出卖人对出卖的标的物无权处分，但却与买受人签订了买卖合同（出卖他人之物），物的所有权或处分权人得知后，提起诉讼，请求确认买卖合同无效，此时的当事人则不是买卖合同的缔约方，但却有权提起诉讼，人民法院仍应按本条规定处理。很多人容易搞混合同效力问题，主要是没有区分《合同法》第四十八条和《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所针对的法律主体，前者针对的是被代理人即产权人后者针对的是合同的签字人即合同的当事人；再有就是要区分合同的效力和物权变动是两个概念，牢记基于物权变动的原因行为（一般为合同行为）与物权变动的结果相分离的原则。为了买房少一调点烦恼，建议在买卖合同的出卖人不是产权人本人的情况下，买受人应当要求出卖方代为签字人出示产权人的公证授权书，以表明签字人具有合法有效的授权。从而达到合同对产权人有效，具有约束的效能。 作者：江苏田湾律师事务所律师 季伟
2018-09-07|房地产,房屋买卖|855人听过
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