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房屋买卖，遇到卖家或买家反悔的情况怎样处理？（非常重要）
买房路上，买到房和买不了房不知道哪个结局先来……出于种种原因，买/卖房想反悔了能行吗？答案是肯定的，只是情况不同，看你要付出的代价了。➤➤ 卖家反悔 签订定金协议之后，我想反悔了! 反悔的后果：双倍返还定金。买家刚刚交付了定金，但还未签订正式的买卖合同，此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。 签订了定金协议和买卖合同后，能反悔吗? 小明准备把房卖给小红，双方签订房屋买卖合同之后，房价飙升，小明反悔，这时候小明要承担什么法律责任?【违约后果】1、买方上诉法院，可能判决强制过户给买方当买方满足以下5个条件时，可主张强制过户：(1)签订的买卖合同有效;(2)购房人具有购房资质;(3)购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户;(4)售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;(5)交易房屋未被限制，如查封等;但是，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持买方诉讼，买方还可以要求卖方支付违约金，尽管违约金酌情承担，但届时真是得不偿失了。这里想要注意的是：(1)继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。(2)法院只可能判决强制过户，但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。2、买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任在具体的诉讼中，法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额：(1)守约方的实际损失(核心);(2)违约方的恶意性程度;(3)合同履行的程度;此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。3、双倍返还定金若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失)，那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。此外，至于买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方! 在买方交完房款之后，卖方还能反悔吗? 卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。故此时，若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。➤➤ 买家反悔 买方因购房资格有问题，不能买房了 资质审核结果一般在签约前就知道，如果双方还没有签署有关合同，买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约，卖方需做以下两件事：1、双方协商，明确违约责任并索赔。《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金。2、签署《解约协议》。如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前，要签署《解约协议》，否则卖方要承担违约责任。 买方因购房资格有问题，不能买房了 卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验。注销网签的步骤：1、当事人填写注销申请①通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》;②通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》。2、提交材料：已经签字或盖章的《存量房买卖合同信息注销申请表》;买卖双方的身份证件原件和复印件;委托办理的，还需提供授权委托书。3、服务窗口的工作人员核对注销材料后，在网签系统中注销该合同网上信息。若卖方不配合撤销网签，卖方只能到法院起诉。 若缴完税买方反悔，不买房了怎么办? 缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。所需资料：1、签署《房屋终止交易合同》。2、填写书面退税申请书2份。3、准备以下材料：申请人书面退税申请书2份，买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及复印件2份，原网签合同原件及复印件2份，原房屋所有权证原件及复印件2份，税务机关代开统一发票第一联(发票联)，第二联(记账联)原件及复印件各2份(代开发票两联原件收回)，买方契税纳税人身份证原件及复印件4份，买方契税完税证或缴款书原件及复印件4份，与买方契税纳税人名称一致的银行实名制、活期、个人结算户存折(存款余额不少于50元)原件及A4纸复印件4份、纳税人身份证原件及复印件4份(身份证正反面印在同一页纸上)。4、携带资料，双方到地税局，牌号办理退税业务。在房屋交易过程中，如果买方反悔涉及违约，除了追究其违约责任之外，卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。
2018-09-07|合同法,合同订立|638人听过
给员工买了意外伤害保险！能否规避工伤法律风险？
尤其是在建筑业，大量的建筑企业没有为农民工依法缴纳社保，自然也没有缴纳工伤保险，而是通过投保意外伤害保险来规避风险，然而，今天这份判决书告诉你，为农民工投保意外伤害保险，并不能阻止员工依据工伤保险应依法获得的待遇。详情请阅读最高院的公报案例：案例来源：最高人民法院公报案例，2017年第12期裁判要旨用人单位为职工购买商业性人身意外伤害保险的，不因此免除其为职工购买工伤保险的法定义务。职工获得用人单位为其购买的人身意外伤害保险赔付后，仍然有权向用人单位主张工伤保险待遇。 【主要案情】2011 年 11月，深圳市水湾远洋渔业有限公司（以下简称水湾公司）与浙江鑫隆远洋渔业有限公司（以下简称鑫隆公司）签订委托招聘合同，约定鑫隆公司为水湾公司名下6 艘船舶招聘远洋船员。2012年7月8日，安东卫与鑫隆公司签订大管轮聘用合同，约定鑫隆公司招聘安东卫为远洋大管轮职务船员，鑫隆公司负责为安东卫投保人身意外险，如在聘用期内发生因工伤亡，按有关意外保险条款执行。2012 年 8月22日，水湾公司作为投保人，为包括安东卫在内的48名船员向中国人民财产保险股份有限公司深圳市七分公司投保团体意外伤害保险，保障项目为额外身故、残疾、烧伤给付，每人保险金额为60万元。2012 年 9月，安东卫等14名船员被派遣至轮上进行远海捕鱼作业。2013 年 8月5日，轮船在法属波利尼西亚南方群岛拉帕岛附近海域遇险侧翻。2014 年 1月16日，安东卫被河南省栾川县人民法院宣告死亡。人保公司向安民重和兰自姣实际支付了安东卫身故赔偿金60万元。2014年 12月10日，浙江省绍兴市越城区人民法院判决，确认水湾公司与安东卫存在劳动关系。2015 年 3月16日，深圳市人力资源和社会保障局认定安东卫属于工伤。安民重是安东卫的父亲，兰自姣是安东卫的母亲。兰自姣肢体残疾等级为3级。安民重、兰自姣请求判令水湾公司支付拖欠安东卫的工资及 奖金，以及丧葬补助金、供养亲属抚恤金、一次性工亡补助金等工伤保险待遇。【裁判理由】广州海事法院一审认为：安东卫受水湾公司聘用在轮上进行远海捕鱼作业，安东卫与水湾公司存在劳动合同关系。水湾公司没有为安东卫买工伤保险，根据《广东省工伤保险条例》规定，水湾公司应向安民重和兰自姣支付安东卫依法应享有的工伤保险待遇。水湾公司虽然为安东卫购买了意外伤害商业保险，并与安东卫在聘用合同中约定在聘用期内如因工伤亡，按有关意外保险条款执行，但依法缴纳工伤保险是用人单位的法定义务，该项义务不能通过当事人协商予以免除。安民重和兰自姣以意外伤害保险单受益人身份取得商业保险赔偿金后，仍有权主张工伤保险赔偿。水湾公司关于安民重和兰自姣已取得60万元商业保险金即无权再主张工伤保险赔偿金的抗辩不能成立。广州海事法院判决：1.水湾公司向安民重、兰自姣支付安东卫的工资、奖金共计26709.2元；2.水湾公司向安民重、兰自姣支付丧葬补助金、一次性工亡补助金共计520808 元；3.驳回安民重、兰自姣的其他诉讼请求。水湾公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院认为：《中华人民共和国工伤保险条例》第二条第一款规定：“中华人民共和国境内的企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织和有雇工的个体工商户（以下称用人单位）应当依照本条例规定参加工伤保险，为本单位全部职工或者雇工（以下称职工）缴纳工伤保险费”，根据该规定，为职工缴纳工伤保险费是水湾公司的法定义务，该法定义务不得通过任何形式予以免除或变相免除。《工伤保险条例》第六十二条第二款又进一步规定：“依照本条例规定应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用”。在水湾公司未为安东卫缴纳工伤保险费的情况下，水湾公司应向安东卫的父母安民重和兰自姣支付工业保险待遇。水湾公司为安东卫购买的商业性意外伤害保险，性质上是水湾公司为安东卫提供的一种福利待遇，不能免除水湾公司作为用人单位负有的法定的缴纳工伤保险费的义务或支付工伤保险待遇的义务。此外，法律及司法解释并不禁止受工伤的职工或其家属获得双重赔偿。最高人民法院《关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“职工因第三人的原因受到伤害，社会保险行政部门以职工或者其近亲属已经对第三人提起民事诉讼或者获得民事赔偿为由，作出不予受理工伤认定申请或者不予认定工伤决定的，人民法院不予支持”，第三款规定：“职工因第三人的原因导致工伤，社会保险经办机构以职工或者其近亲属已经对第三人提起民事诉讼为由，拒绝支付工伤保险待遇的，人民法院不予支持，但第三人已经支付的医疗费用除外”，由此可见，上述规定并不禁止受工伤的职工同时获得民事赔偿和工伤保险待遇赔偿。水湾公司称安民重和兰自姣同时获得保险金和工伤保险待遇属一事二赔、违反公平原则，没有法律依据，不予支持。一审法院判决水湾公司向安民重和兰自姣支付工伤保险待遇正确，予以维持。
2018-09-07|合同法,合同订立|698人听过
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