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小区业主知情权

在城市，一个小区存在着成千上百个业主，每位业主对物业服务者的主观感受并不一致，总有不满的业主和委屈的物业服务者。业主和物业服务者的矛盾往往会在收缴物业费问题上爆发，业主对物业服务不满意，就会拒交物业费，物业服务者为了催缴物业费，会采取停用门禁卡、电梯卡等措施，虽说法律禁止这样，但维权总是漫长的，而且在实务中，物业服务者通过诉讼追缴物业费，大概率是被支持的。但法律赋予了业主一定的知情权，合理利用知情权，能够更好的监督物业服务者。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条明确规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”。以上信息中，维修资金、共有部分收益以及车位、车库处分情况往往涉及到巨大利益，一些物业服务者，可能会将收取的这部分费用挪作他用，这其实已经涉嫌挪用资金罪。在(2020)晋0423刑初36号案例中，刘某某出售小区楼房，并按每平方米56元标准收取公共维修资金，从2014年起截止到2015年9月9日，共计收取242户公共维修资金1606416.56元。后刘某某未将该款专户存储，而是存入其个人工商银行账户超过三个月未还。被法院依法认定为挪用资金罪。维修基金是业主们缴纳的真金白银，应专款专用。而共有部分的收益，往往被业主忽略，其实业主对共有部分的收益也是享有所有权的。根据《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。像电梯、外墙等公共区域的广告收益；公共区域的停车费收益；门面、摊位的租金收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室的经营收入；自动售卖机的场地费、快递柜入场费等，物业服务者管理小区过程中，针对这部分的收益，只是暂时帮业主保管，其所有权仍归业主所有，在扣除合理成本之后，应当将该笔费用归还业主。在（2021）赣0121民初1337号案例中，法院认为：物业公司在物业管理期间利用业主的共有部分产生了收入，根据双方签订的合同及法律法规的规定，共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有；同时，全体业主对于管理期间的公共收益情况，应享有知情权。因此，物业公司应公开小区公共收益账目情况、建筑物及附属设备设施专项维修资金使用情况。业主可以利用知情权这一权利，监督物业服务者，如果发现物业服务者存在违法使用相关费用的行为，可以向有关部门举报，以此督促物业服务者按约提供物业服务。物业服务公司作为服务者，应当以提高自己服务为目标，而不是与业主针锋相对。业主也应当知道自己拥有什么权利，正确合法的行使自己的权利。只有相互制约，才能和平共处下去。

2023-09-30|房地产,业主权利|284人听过

传销一定是犯罪吗？

传销其追究本质来看，就是采用各种手段诈骗他人钱财。根据《禁止传销条例》第7条规定，如果以“拉人头”、收“会费”、“团队计酬”方式牟取非法利益的，就属于传销。其中以“拉人头”、收“会费”方式已经被大家所知晓。而“团队计酬”方式的传销和厂家代理很相似，让人难以区分，并且在实务中，“团队计酬”的方式并不必然构成犯罪。在《刑法》第224条关于组织、领导传销活动罪的规定中，也只将“拉人头”、收“会费”这种方式的传销定义成犯罪行为。如果是单纯的“团队计酬”方式的传销，也只是由相应的行政管理部门进行行政处罚，并未上升到需要刑事处罚的程度。“团队计酬”式传销是指：传销活动的组织者或者领导者通过发展人员，要求传销活动的被发展人员发展其他人员加入，形成上下线关系，并以下线的销售业绩为依据计算和给付上线报酬，牟取非法利益的行为。虽然该行为属于违法的传销行为，但该行为并没有被划分到刑事犯罪的范畴。针对“团队计酬”式传销是否构成犯罪的问题，在《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理组织领导传销活动刑事案件适用法律若干问题的意见》中有相关规定，该规定第5条明确表明：以销售商品为目的、以销售业绩为计酬依据的单纯的“团队计酬”式传销活动，不作为犯罪处理。所以在实务中，只要是不属于“拉人头”、收“会费”方式的传销，是不会被认定为犯罪的。如果所推销的商品定价合理，而且有最终的消费者，并且上下级之间所得的报酬来源于售卖商品所得利润，这就属于正常的商业活动。但如果为了快速求富，并不以销售商品为目的，只是利用认购商品变相收取费用，致使商品只在上下级之间流转，并无对外销售，那大概率会被认定为刑事犯罪。

2023-09-30|刑法,犯罪|343人听过

房地产“代建”模式

目前房地产行业资金流动十分紧张，面对高成本地块，若资金实力不足，很难单独拿地开发。如果将投资和开发相互分离，在大型企业、公司拿到地块后，委托有丰富开发经验的房地产开发商以代建模式承接完成，这种模式称之为委托代建模式。在当下，不失为一种好的选择。在以往传统建设工程项目中，往往是业主作为发包方，直接将工程发包给施工方进行承包，而在代建模式中，业主首先委托代建方，由代建方对工程的设计、施工等方面进行管理，业主只需要支付一定管理费，坐享其成就行。虽然代建模式并不是一种新型模式，但是在司法实务当中，对代建模式所涉及的权利义务关系，仍然没有一致意见。这就导致在代建模式下，各方权利义务关系在不同案件中，会有所不同。在(2019)最高法民终2018号案例中，法院认为：本案因建设工程施工合同产生纠纷，合同双方当事人为海润公司与中建六局二公司。孟家滩村委会虽然与海润公司存在委托代建关系，但与中建六局二公司并无合同关系，故中建六局二公司主张孟家滩村委会应当对海润公司欠付工程责任承担连带责任没有法律依据，不予支持。但在(2017)最高法民申5199号案例中，法院认为：涉案保障性廉租住房项目由一二九团立项，土地由一二九团以划拨方式取得，一二九团设立建设资金专户，监督并批准工程备料款、工程进度款等工程款的支付。涉案工程的前期工程设计、招投标、工程管理等全过程均系一二九团委托农业港公司代理。农业港公司具有相应的资质。《第七师关于一二九团新华苑小区保障性住房项目有关问题的通报》亦可证明农业港公司根本未能履行工程建设全部资金投入。一二九团是涉案工程的委托人（建设方），农业港公司系受托人（代建人），一二九团与农业港公司之间系委托代建合同关系。一二九团作为委托人，应当承担法律责任，并支付受托人农业港公司处理委托事务的费用。因此，案件承担责任的主体是一二九团，而非农业港公司，原判决认定由一二九团承担工程款付款责任，并不存在缺乏证据证明和适用法律错误的问题。在实务中，对代建合同的法律性质主要有三种观点：1、根据《民法典》第919条关于委托合同的定义，代建合同属于委托合同；2、根据《民法典》第770条关于承揽合同的定义，代建合同属于承揽合同；3、在《民事案由规定》中，委托代建合同纠纷被放置在房地产开发经营合同纠纷之下，代建合同属于房地产开发经营合同。将代建合同归于房地产开发经营合同，基于现行的法律规定，有一定合理性。但具体到个案中，代建合同属于承何种法律关系，其实是需要分析代建合同中，关于合同标的、风险承担等方面的约定，若合同侧重工作成果的提交，工作成果交付后，风险才发生转移的，则属于承揽合同，若合同侧重处理事务的过程，并且风险由委托人承担的，则属于委托合同。目前代建模式多发生在政府投资项目中，由于目前没有关于“代建”的相关法律规定，发生纠纷后，法院自由裁量权很大，选择对己方有利的法律依据至关重要。

2023-03-30|房地产,其它房产知识|298人听过

买卖合同纠纷二审案

一、案件描述：在一起买卖合同纠纷中，被告拖欠原告货款多年，后被告给原告出具借条一张，但迟迟未予偿还。一审中，原告未聘请律师，不明白庭审规则，不了解当庭陈述的相关后果，导致败诉。原告在上诉期间找到本律师，本律师及时向当事人了解情况，迅速确定办案思路，在短暂的上诉期间内，依法提起上诉，在二审期间，多方搜集证据，就案件事实及法律问题多次和办案法官沟通，最终二审法官对本律师观点表示认同，最终二审法官判决撤销一审，依法改判，但由于一审中原告自愿放弃利息请求，导致二审法院对利息的请求不予支持。二、律师提醒通过诉讼程序维护权益，需要有证据意识，法律规定：当事人对案件事实附有证明责任，如不能提供证据证明，将承担败诉的风险。案件审理过程中，原被告之间往往各执一词，法官没有亲历事情经过，也是需通过证据来认定案件事实的，另外搜集的证据能否称之为法律意义上的证据，也是需要加以甄别的。在此提醒大家，法律是严肃的，一定要慎重对待。

2023-03-30|合同法,合同效力|411人听过

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