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房屋买卖合同中的陷阱与风险防范
二手房相对于新房来说，房价相对较低，在房价高位运行的趋势下可以减缓许多置业压力。但是二手房买卖合同存在诸多问题，无论是卖方还是买方，均应当仔细审查合同条款，避免在中介订立的三方协议中存在约定不明确的条款给己方造成不利影响。今天主要讲解合同主体的问题。［签订合同时一定要审查房本记载的权力人和实际签订合同的人是否一致。］1．有关夫妻共同财产，一人处分并签订房屋买卖合同时将出现的问题。本人承办的案件中，因为合同主体出现问题的案件不在少数，曾经有一个类似的案件，房本权利人是张某某，可是张某某已结婚，实际上该房屋属于夫妻共同财产，只是并未登记其妻子的名字而已。在整个房屋交易的过程中，其妻子从始至终未出现过，双方已经网签（去房管局打出买卖协议），且买方的贷款已经审批通过。后来房价上涨，卖方张某某欲违约，买方将张某某诉至法院，要求张某某继续履行买卖合同，并配合过户。但是张某某妻子以张某某无权处分夫妻共同财产为由，申请法院认定该房屋买卖合同无效。本人代理买方，本人观点为：合同应属有效，张某某在签订合同时，明确表示，该房屋没有共有权人，房屋未存在任何权利负担，买方作为普通公民，无法在签订合同前将卖方婚姻状况、房屋情况进行详尽的调查，这在事实上、法律上均无法做到，而买方基于对国家颁布的房屋所有权证书及张某某的书面承诺的信任，与卖方签订了合同，并支付了相应对价，此对价合理公正，并未严重低于市场价格，应将买方认定为善意第三人。况且，买卖双方已经网签，买方银行贷款已经审批通过，卖方存在《合同法》规定的继续履行的条件，应当继续履行并配合过户。当时，天津市高院还未出台相关政策，没有明确指示此种情况下的合同属于有效合同，且我国最高人民法院曾经对这种情况有过相应的指示，最高法观点为，合同有效，但是因为一人擅自处分了夫妻共同财产，无法继续履行、过户，买方的损失可以要求擅自处分的人来承担。也就是说，在上述案件中，如果按照最高法的观点，买卖双方签订的合同有效，但是无法继续履行，卖方不应当配合过户，张某某来承担相应的违约责任。但是，这其中就存在一个问题，合同中没有约定违约金，按照定金罚则来计算的话，张某某只需要承担双倍支付定金的责任，总计6万元，这对于疯涨的房价来说，简直不值得一提。买方不但损失了金钱，还失去了购买房屋的最佳时机，可谓是赔了夫人有折兵。在当时天津市地方未出台政策指引的情况下，作为买方的代理人，非常担心卖方代理人将最高法的观点亮明，那样，对我的当事人将非常不利。但是在庭上，我们两位代理人，将所有法律规定、司法解释甚至于类似的地方法规和判例向法官释明，并在事实上着重阐述了继续履行完全有条件，且在几个事实上的小细节处，推定出张某某的妻子实际上是知道房屋已经买卖了，比如，张某某在录音中和买方交谈房屋买卖细节的过程中，对他的妻子小声说了句“xx（妻子的小名），把…帮我拿过来”，我们推定，他的妻子是全程在场的，在知晓此事后，并未及时与买方联系，告知丈夫的无权处分行为是无效的，所以我们断定张某某的妻子当庭所述不属实，还有几个类似的细节本人在这里不再详细阐述。最让我意外的是，对方的代理律师并未将最高法的观点向法官说明，只是从法理、《民法通则》的相关规定出发，进行分析，事实上的阐述也比较模棱两可，经不起推敲。最终，法院判决原被告双方继续履行其签订的房屋买卖合同，被告配合原告履行过户手续，诉讼费及保全费由被告承担。案件胜诉，的确在情理之中，但是整个过程中，买方绝对存在巨大风险，透过这个案件，我们应当吸取教训。作为买方来说，完全可以避免此风险，比如，问清卖方的婚姻状况，要其书面说明，即使离婚，也要让其前妻到场签字，因为并不排除房屋是共同财产，离婚后虽然房产证还没变更，但是判决已经作出明确分割，如果其前妻不能到场，那可以让卖方写书面声明，说明房产权属问题，不会出现任何障碍。这样，虽然签订合同时比较麻烦，但是免去了日后成诉的风险，想想还是有必要的。2.一人代卖，代为签订买卖合同时将出现的问题。先来讲一个我承办过的案例：张某个人拥有一套房屋，未婚，但是本人在外地，房屋由其父亲居住，其父在未与张某协商的情况下，擅自将房屋售出，并在中介签订合同，合同中注明“张某父xx代”，但是未提供任何授权手续。合同签订后，张某父电话通知张某，告知房屋以售出，张某在得知合同细节后，发觉作为卖方存在诸多风险，立即告知中介（中午签订的合同，下午张某电话通知中介），张某父未得到张某的授权，合同无张某签字，应属无效，张某不会对合同进行追认。买方得知后，欲解除该合同，张某也同意返还定金，但是，中介认为是卖方违约导致合同无法继续履行，要求卖方承担中介费。因为本案未到诉讼阶段，卖方只是在协商此事的过程中，委托本人协助其进行商讨合同事宜，故本案未有法院判决进行确认。本人认为，合同明确约定，卖方如果有人代卖房屋，应出具公证的授权委托书，但是张某父并未出具，中介在简单核实了张某父的身份后，就将合同签订，并没有电话询问张某的意见，张某属于完全民事行为能力人，无需任何人监护，因此任何人无权擅自处分其财产，张某父的行为并不构成民法中的“表见代理”，这种情况下，张某父擅自出售该房屋的行为，应属无效。中介作为专业的居间服务方，应当对所有手续尽到严格谨慎的审查义务，所以如果出现任何问题，应属中介的工作失误，与买卖双方无关。并且，张某在得知此事后，第一时间通知中介，也答应当天返还此笔定金，实际上，并未对任何一方造成损失，因此，如果张某不追认该合同，该合同应被认定为无效。通过此案例，买方也好，卖方也好，在存在代售、代买、代签的情况时，一定要出具书面的授权委托书，要有委托人的签字、捺印，如果合同中明确该委托书要经过公证，那么就一定要进行公证，否则很可能在委托人不进行追认的情况下，被认定为无效。
2018-07-20||793人听过
90万买条生命，到底是盲目还是公平
2016年1月15日凌晨4时许，陕西应急救援总队特勤支队队长聂李强在西安市高新区甘家寨西区东门外等候女友时，发现俩女孩乘出租车回家，遂起性侵之念。聂李强从自己车内取出一把榔头，尾随二人至甘家寨东三排12号楼5单元门前，持榔头连续猛击俩女孩头部，致二人受伤倒地。其中一女子倒地挣扎中，聂李强拽掉其裤子进行猥亵。随后，聂李强逃离现场。事发后，俩女孩被送往高新医院进行抢救，两人是一对姐妹，陕西彬县人，姐姐16周岁，妹妹14周岁。2016年1月25日，姐姐抢救无效死亡，妹妹一度昏迷不醒。经法医鉴定，妹妹属重伤二级，伤残程度八级。2018年1月20日，陕西省高级人民法院做出终审判决，聂李强犯故意杀人罪被判处死刑，缓期二年执行并限制减刑。而此前，聂李强被西安市中级人民法院一审判处死刑立即执行。之所以二审改判，是因为聂李强赔偿被害人家属90万元，虽未得到被害人谅解，但仍属于酌定减轻情节。其实看到这个报道，我并不意外，本人曾经办理的一个案件，被告将被害人打成轻伤，赔偿54万元，最终被判处缓刑。是法律允许拿钱买刑、拿钱买命的情况存在吗？在法理上不能这么理解。当然，我不会说些冠冕堂皇的话，指责现在的网友言论过激，不懂法乱批判，如果我不是法律工作者，我也会骂被告，也会骂这个法律太没有人情味。无论什么事，一旦跟钱扯上关系，避免不了落进俗套，即使严肃的法律，即使庄严的法庭。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百五十七条之规定：审理刑事附带民事诉讼案件，人民法院应当结合被告人赔偿被害人物质损失的情况认定其悔罪表现，并在量刑时予以考虑。根据《最高人民法院关于常见犯罪的量刑指导意见》之规定：对于积极赔偿被害人经济损失并取得谅解的，综合考虑犯罪性质、赔偿数额、赔偿能力以及认罪、悔罪程度等情况，可以减少基准刑的40%以下；积极赔偿但没有取得谅解的，可以减少基准刑的30%以下；尽管没有赔偿，但取得谅解的，可以减少基准刑的20%以下。上述两个法条的规定，就可以明确，二审判决得来的原因了，二审判决也并非于法无据，但是，这个30%、40%怎样把控，只能说是法官自由裁量的过程了。这个事的发生，让我想起了发生在我身上的一件事。我和男友被一个醉汉几乎没有缘由的打了一顿，男友刚做完开颅手术，我一直在喊，他刚开颅完，你不能动手。但是，那醉汉还是用拳头打了男友的头，经诊断，男友头皮软组织挫伤，颅内出现部分水肿。侦查阶段，警方的参与度、配合度让我非常不满意，我提出的条件是，我们继续验伤，民事赔偿我放弃，一分钱不要，就是要让他以付出自由为代价。但是，回过头想一想，如果我没有现在的条件，男友头真的出现特别严重的问题，以我们的家庭条件，没法为他换来一个更加健康的身体，那我该怎么办？我是不是还会像现在一样，腰板这样挺直的和对方说，“我不要钱，我要你进去？”……所有的想法，所有的言论，源自于，我们的条件不是那么的差，我们的处境也不是那么的差……在亲人身体健康面前，钱，不重要，甚至，面子可能也不那么的重要。
2018-07-20||681人听过
家暴时如何收集证据保护权益
核心内容：发生家庭暴力，如何收集证据保护权益呢?下面，我来为大家介绍九种作为家庭暴力的证据，希望对大家有所帮助。一、证人证言。发生家庭暴力时有可能会被其他人员目睹到，比如说小区的保安，比如说自己的父母或者是家中的朋友还有保姆或者是邻居等等。如果这些人曾经亲眼目睹过家庭暴力的发生，那么可以尽可能早的和他们做一些沟通工作，可以委托律师以调查笔录的方式向证人进行取证及录音取证的方式进行。二、在家庭暴力发生后，若曾经报过警，那么警方会有出警记录，通常警方对家庭暴力的处理会有一整套法定的程序，警方通常会在派出所对施暴者和受害人分别进行问话，并制作笔录。三、在遭受家庭暴力后及时到医院就诊，医院的诊断证明和治疗的凭据，是可以作为家庭暴力的证据的。如果受害人受伤严重，应当由公安机关出具法医鉴定的介绍信，对伤情进行司法鉴定，同时受害者需要及时的到医院进行治疗，那么治疗时还会有医院的诊断证明和医药费的收据以及病历。这些书证都应当好好的保留，包括受害人后期的持续性治疗，有关书证也应当妥善的保存。四、如果受害人曾经向妇联投诉过家庭成员的施暴行为，妇联同志曾经对该事做过处理，并且找对方进行过调解工作，那么妇联机构既有原来的工作记录，同时也可以为曾经发生的家庭暴力单独出具书证。五、如果曾向居民委员会或者是村民委员会反映过这种问题，这有关机构也可以出具书证。六、如果受害人曾经向双方的或者是一方的工作单位求助过，那么工作单位的领导也可以代表单位为其出具书证，当然也可以采取律师进行调查的方法。七、如果受害人和施暴者之间发生纠纷时，曾有过通话录音，那么这个通话录音也可以作为附着的证据，或者是双方在谈到协议离婚或者是赔偿事项时，对方在谈论当中对施暴的行为并不否认的也可以做通话录音。八、在发生家庭暴力之后，如果对方曾写过保证书、忏悔书、承诺书等等这样的文书，保证以后绝不再发生暴力行为的这些书面材料也可以作为证据。九、被对方殴打后如果拍摄过相关照片的或者说有视频录像资料的也可以作为证据。 当然上述所有的证据列项只是对通常情况而言，每一起家庭暴力都有它的不同的具体情况。建议受害者在发生这样的情况后，及时的向法律专业人士比如说警察、律师等等进行咨询，看应当调取什么样的证据。【相关知识】家庭暴力一旦认定，离婚时无过错方可以提出赔偿请求。但，关键是受害者要留意收集证据。第一、首先对方一旦使用暴力，要敢于敞开大门，尽量让邻居、居民委员会知道，这不但可以有效阻止暴力的进一步升级，还是重要的人证。也可以向自己一方、或者对方亲朋好友及时求助，让他们到现场或者事后向他们讲述自己的不幸遭遇。第三、如果身体受到暴力伤害，要在第一时间去医院，并保留下验伤报告、伤残鉴定等，以便日后向对方提出赔偿请求时使用。第二、要有报警意识，一旦受到暴力攻击，要及时报警，派出所留存的报案记录或者询问笔录，就是日后的重要证据。
2018-07-20||689人听过
与小三生育子女、赠送小三房产，遇到这样的
真是10个离婚 ，9个出轨…… 最近帮忙处理了一个离婚纠纷，大概案情是这样：男方50岁左右，和女方有两个孩子，都在国外念书，家境很好，公司、投资、房产等等财产总额大概在几个亿左右（还只是女方知道的财产总额）。俩人分居很久，女方最近才知道，男方在外边出轨，已经又有一个孩子了。外边的女人不到30岁，衣食住行都是名牌，北京市海淀区有一套公寓，开着一辆帕纳梅拉，孩子在北京某贵族学校念书。听说这个女人是在大学时就跟了男方，男方已经和她生活了不知道多少年，最要命的是，年轻女人生的这个孩子男方视若珍宝，以至于在女方和男方摊牌时，男方说，和年轻女人分手可以，和年轻女人生的这个孩子要让女方来养，财产就不分割了，另外还可以保证女方以后一直衣食无忧。女方和我说，要气爆炸了，怎么会有这样的男人，欺负娘家没人是吗？她和我说，不离婚可以，不分割财产可以，她的要求是，要把年轻女人的财产夺回来，要让这个女人一无所有。 女方要求年轻女人返还财产的行为是否有现实意义暂且不论，至少她的诉求在法律上是可以得到支持的。因为男方给年轻女人买的公寓和车辆，都属于用男方和女方的共同财产买的，从法律上来讲，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产具有平等的权利，因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方均有权决定，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中男方非因日常生活需要而将共同财产无偿赠与年轻女人，严重损害了女方的财产权益，有违民法上的公平原则，这种赠与行为应属无效。此处的无效是全部无效，并非部分无效，也就是说，女方是可以将年轻女人的公寓和车辆全部要回来的。
2018-07-20||627人听过
离婚诉讼究竟要耗费一个女人多少精力？
今天代理的一个离婚诉讼的判决下来了，和预想的一样，没有判离，还要等半年后继续起诉。当事人很苦恼，因为对于她来说，不判离，相当于再次将她推向火坑。她很年轻，90后，当初和男朋友认识三个月左右就发生关系了，没多久发现自己怀孕了，怀孕五个月时举办的婚礼，她说她以为婚后还能像谈恋爱时那么好呢，结果没想到她坐月子时她老公因为她和婆婆争吵了几句就动手打了她，她一气之下回娘家呆了半年，她说可能就是那半年，她老公在外边找了别的女人。等气消了，回家以后，她发现她老公经常出去喝的醉醺醺凌晨才回家，有时候干脆就不回家，她说前几次她没觉得有什么，可能应酬什么的，后来受不了了觉得他在外边可能有人了，就和他大吵了一架，她说可能是因为她老公动手打过她了，所以再动手根本没犹豫，以后打的力度越来越来越狠，次数越来越频繁。她说，刚开始发现她老公口袋里有避孕套，她知道有事，但是她没敢多说，只是旁敲侧击的说了点孩子和老人的问题提醒他别太出格，后来她看到了她老公手机里和那个女人的裸照，她开始失去理智，说要离婚，没想到她老公非但没有道歉，反而拳打脚踢，一点悔改的意思都没有，再后来慢慢发展就直接将别的女人领回家。有一次，她回家发现她老公正在和那个女人….，她冲上去打那个女人，结果她老公拦着她不让她打，她眼睁睁看着那个女人穿好衣服离开她的家，也就是这次事，让她决定一定要离婚，一天都不能多待。她说，不知道是什么事能改变一个人的性情、改变老公对她的态度。我没说什么，只是默默的听她讲，其实，哪有什么改变不改变的，只不过是她没有认清老公的本来面目罢了，如果真的说她老公对她的态度是因为什么改变了的话，我觉得应该是第一次对她动手时她的软弱吧。家暴、出轨，真的是有第一次就有第二次，接触了这么多当事人，发现一个共同的规律，经受家暴的绝对不止一次，老公有外遇的，也绝对不止那一个女人。她的案件很戏剧，因为她的证据都是经受家暴后的报警记录，并没有医院诊断记录和相关照片，而一般的警察出警都是认为这是家庭内部的事，小两口吵架，不便多说什么，简单做个笔录就走了。律师无法将报警记录调出，只知道报警的时间，但是仅有这个时间对于她来说，根本起不到任何作用，我们请求法院进行了调证，但是调出来的证据显示，警察只是记录了双方吵架的原因，并没有对她的伤情进行检验，事实上，警方也根本不可能去对她验伤，在笔录中记载她受到了什么伤害，只能是靠她自己收集证据，而这个姑娘对法律又不太了解，有利的证据几乎没有。男方在庭上说他很爱自己的妻子，以前是吵架动手了，但是两口子之间在所难免，几乎哭着说让她原谅。我明白因为什么他不离，因为他们现在住的房子是女方婚前贷款买的房子，只要婚姻关系不解除，房子还房贷的款项中一半就是他的，比如，他拖着不离婚半年能分到10万，可能拖两年就是40万了…我们开完庭出来，她老公像战争胜利了一样，笑着对她说，认命吧，别离了，我不会同意的，你就认倒霉吧。她近乎咆哮的说，打到天边我都得离！我没有气愤，后背却有一丝凉意……原来，人对于妻子可以这样的阴狠，人恶到可怕起来真的是没有下限…判决下来了，不准离婚，我不知道该怎样和她讲，虽然我已经在起诉前就和她说清楚了，很可能离不成，但是，作为一个女人，我理解她的崩溃，理解她所有的委屈，她害怕离婚诉讼过程中她老公继续家暴，只能从家里躲出来，而那个“家”是她的婚前财产…把“家”就这么腾出来让她老公和别的女人胡作非为了…虽晚我是律师，但如果换做是我经历这些，我可能早就失去理智了。司法实践中，第一次起诉离婚，对方不同意离，能判决离婚的很少很少，不是因为“没办法判断双方感情是否破裂”，就是“双方感情尚在，原告不应草率离婚”，不判离婚的理由有很多，判决离婚的理由却只有一个…既然一方已经起诉至法院，说明这段婚姻中，至少起诉离婚这方的感情已经不在了，婚姻法都确定了结婚自由，意味着离婚也是自由的，可现在的司法实践搞得离婚要被别人分析评价双方感情是否破裂。是否破裂怎样界定？单凭《婚姻法》32条的简单表述吗？如果一方没有证据是不是法官要根据各种细节仔细判断呢？强行判决不准离婚，有可能根本解决不了大量的社会问题，可能会带来更加可怕的后果。像这个案件中，男方本来就有家暴问题，因为女方诉讼离婚，他可能会变本加厉，最后女方自己的婚前房产都不敢过去住。本案我的当事人还有些经济实力，如果就是没有钱出去租房子或者各种原因不能和家人住呢？还要回那个没有温暖的家里，承受拳脚、忍受屈辱吗？
2018-07-20||710人听过
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